北京，假设首付 250 万，如果这些钱做理财，按一年 2% 的年华，一个月的利息是 2500000 * 0.02 / 12 = 4166 元。一个月租房成本按 7000 元计算，一个月实际需要支出 7000 - 4166 = 2834 元。如果这笔钱用来买房，不管是采用哪种贷款方式以及哪种还款方式，相当于只有还款利息低于 2834 元的情况下，从在房子上面的月固定支出角度看，买房才是划算的。

在贷款 150 万的情况下，以最优比例，公积金 120 万 + 商业 30 万，贷款 25 年，还到利息剩 2800 左右，不管是等额本息还是等额本金，都得 9 年以上。也就是说，至少前 9 年，买房都会导致月支出增加，从投资角度来看，买房并不划算。

上面的计算方式有几个因素没有考虑上：

• 房价上涨：这个上涨有两中情况，一种是货币贬值带来的上涨，另一种是单纯房价上涨。第一种情况需要自己的投资行为跑赢货币贬值的速度，第二种其实就是加杠杆，通过买房放大本金来博取更多收益。
• 投资风险：投资失败，年化可能低于 2%，当然也可能高于 2%。

不考虑投资，租房可以自由的决定居住地点，可以在生活便利的地方，可以离公司近，缺点是不能随意置办屋子。自有住房会带来所谓的安全感，还有置办屋子的自由度，不用总是换房，另外如果考虑小孩上学，还有学区房的属性，缺点是得背房贷，抗突发资金风险的能力变弱。

整体看下来，如果只考虑投资，除非能选到一定上涨的区域，不然并不应该买房（北京目前哪些地方一定会上涨？）。如果考虑其他因素，似乎只有学区房这一点比较站得住脚，如果学区房的话，等到小孩要上学了再刚需买房是不就行，比如 小孩 5 岁左右？

以上是我对当前大环境买房的考虑，不知是否有遗漏或者不妥的地方，希望大佬们给些建议。