救房市为何不助还贷? 中国法拍屋数量增多
一项由民营机构进行的调查显示,中国法拍屋的数量在2024 年较上一年持续增加,这加剧了人们对抵押贷款违约的担忧。公众质疑,在当局一再“稳房市”及促销新房的同时,是否也对民众偿贷有任何救助措施呢?
路透社1月8日援引独立房地产研究公司中国指数研究院相关报告显示,中国2024 年挂牌的法拍屋数量为 370,000 套,高于 2023 年的 364,000 套。其中,共有 117,000 套法拍住宅屋成功出售,交易总价值为 1636 亿元人民币,同比下降 1.9%。
调查还显示,中国当年包括商业、住宅和工业物业、土地、车库和停车位在内的止赎屋(被取消抵押品赎回权)总数为 768,000 套,比 2023 年略降 0.9%。 同时,大多数法拍屋都位于三、四线城市,共计 63,871 套;二线城市有 45,997 套法拍屋屋;一线城市有 6,994 套。
中国指数研究院在去年的一份报告中曾表示,中国的法拍屋数量自 2020 年以来一直在逐渐上升,并在 2024 年继续了这一趋势。 此外,美国《纽约时报》去年11月披露,中国的房地产价格已从2021年的最高值下跌了近30%。
美国华盛顿的民间机构信息战略研究所经济学者李恒青告诉本台,中国经济下行之际,购房者断供房贷是一个必然情况: “现在房子在手里的人,那时付的首付都是20%左右,还有80%都是贷款。现在房子降价的程度远超过20%,这种情况下,房子的市场价值和贷款的额度存量比起来相差太多了。另外,现在就业压力也非常大,所以被逼无奈,很多人就选择了断供。”
他表示,随着中国经济持续恶化,未来还会有更多的法拍屋出现。
中国房市还远未触底?
路透社指出,自 2021 年以来,由中国官方主导、针对房地产企业发起的强力监管引发了这场严重的房地产危机,也吞噬了消费者的大量家庭财富。但中国政府的政策制定者却乐观地认为,放松财政和货币政策将能推动一直下滑的房地产市场好转。不过,许多专家对此表示怀疑,认为房地产市场低迷拖累了整个经济,是疫情结束后中国经济全面衰退的主因之一。
2024年12月9日,中共中央政治局召开会议,强调要“稳住楼市、股市”,以使经济企稳回升。但李恒青表示,当局是接不住楼市的:“中国现在的楼市是几百万亿的盘子,而且现在坏账的情况是越来越严重,这是个恶性循环。所以降价是个必然,降价就会让大家放弃继续供房。”
中国央行在去年9月曾推出新政策,降低购房者首套房和二套房的首付率,以扩大内需,促进新房销售。很多地方银行也被迫采取同样措施。李恒青认为,尽管当局一直“唱响经济光明论”,但中国的房市下跌程度现在“还远未见底”,后续的房地产市场“应该几年不会见好”。
美国知名投行摩根士丹利也曾预测,中国房地产市场2025年将继续探底,到2026年才会有所改善。其理由主要是房地产库存量还很高,同时,房价相对居民收入和租金回报率依然偏高。
忽视偿贷民众? 专家:当局政策倾向于救企业和救市场
自从房地产市场崩盘以来,中国当局也尝试以多种政策工具,协助房地产市场“止跌企稳”,但都效果有限。
旅美经济学者黄大卫告诉本台,“目前我们看到的主要是倾向于救企业,例如有些专项资金,房子保交付就是针对企业的;还有所谓的刺激购房就是针对市场,因为是针对新购房者。对于现在已经进入资不抵债的部分(民众),就没有很多救助措施。”
究其背后原因,黄大卫指出,北京当局的经济政策多年来就是遵循集体主义和计划经济的逻辑,更倾向于市场和企业而忽视消费者和民众。其社会治理逻辑也是如此,强调社会管理而不强调社会救济和保障。而在西方社会,如美国在2008到2009年的次贷危机时,除了救助企业和市场外,政府更加关注于民生保障,透过提供延期付款或者降低贷款利息等,帮民众度过难关。
中国法拍屋增加造成市场恶性循环
在中国法拍屋增加的情况下,黄大卫认为,北京当局的做法只会形成恶性循环。这包括三方面,首先是家庭资产的贬值。伴随大量法拍屋的出现,一些银行为减少不良资产,甚至还要贷款人补拍卖价与贷款时的差价。他说:“这会有一个社会示范效应,更多的准备购房者会担心,畏首畏尾去购买(新房)。”
同时,黄大卫认为,这也会导致银行的系统性风险:“因为法拍房的增加就是不良率的上升。同时,法拍房的价格会有一个快速变现,特点是打折特别明显。”
黄大卫表示,第三方面就是对社会稳定也有较大负面影响:“在2024年,中国的自杀、社会问题、撞人(报复社会)的比较多,往往是跟这些不动产的贬值风险是密切相关的。”
中国金融面临的“最大一个雷”还在路上
《纽约时报》在去年底的报道中提到,中国房地产市场崩盘威胁到金融系统。因为长期以来,中国的企业向银行借贷都是用房地产作为抵押品,但银行现在发现,这些抵押品的价值大幅低于它们发放的贷款价值。
对此,旅居美国的原中国民营企业家胡力任告诉本台:“中国金融面临的最大困局还不是居住房的法拍量,而是真正的工业用房,也就是工业产权房。现在随着整个中国经济、制造业的崩溃,这部分是没有人托盘的。”
他说,这才是中国金融面临的“最大一个雷”。
责编:何平 网编:洪伟