中国曾经最大的房地产开发商中国恒大于2009年在香港上市时，中国的房地产市场正一片火热。当时市场对这家公司的热情之高，以至于每有一个幸运的人成功买到至少一股，就有46人排除在外。

时过境迁。

如今已经成为中国房地产市场兴衰象征的中国恒大周一从香港交易所退市。四年前，该公司首次预警财务困境，并在两年前寻求破产保护。

背负3000亿美元债务的恒大倒下折射出中国房地产行业缓慢而痛苦的崩溃过程。政府政策避免了市场突然崩溃，却带来了漫长的衰退周期。

这次房地产低迷虽未带来像美国在2008年金融危机中遭受的那种毁灭性冲击，但其阴影已笼罩中国经济长达五年之久，且至今未见尽头。根据中国国家统计局的数据，上月新房价格创下九个月来最快跌幅，二手房价格也持续下滑。

随着行业持续低迷，政府已出手干预，对部分负债房地产公司予以扶持，以防整个行业全面崩溃。作为中国最大的开发商之一，万科已多次依赖其最大股东——国有企业深圳地铁——的借款来应对其3658.7亿元债务带来的偿付义务。今年，深圳地铁透过九笔借款向万科提供了243亿元人民币。万科周五报告称，1月至6月上半年亏损119.47亿元，同比增加了21%。

北京在2020年出台规定遏制开发商过度借贷，由此引发了一场螺旋式的下行趋势，将许多房地产企业推到破产边缘。但政府并未进行全行业纾困，而是采取了放宽购房限制和鼓励银行加大放贷力度等措施。

哈佛肯尼迪学院高级研究员安德鲁·科利尔表示，其结果是“痛苦将持续很长一段时间”。

这与2015年前后中国上一轮房地产严重低迷时期采取的措施截然不同。当时北京耗资数千亿美元，通过现金补偿方式鼓励中小城市居民换购新房。虽然该政策重振了市场，但也引发了由开发商过度负债推动的新一轮建设热潮。

科利尔指出，中国“对于向房地产市场投入更多资金填补窟窿非常谨慎”，并补充说，“中央政府根本不会去救地产业。”

虽然部分大型开发商仍在尝试债务重组，众多较小的开发商已经倒闭。此次低迷更重创了房地产繁荣周期中衍生的各类行业，包括建筑、房地产销售和景观设计，无数企业与工作岗位遭受冲击。

本月，香港高等法院下令中型房地产开发商华南城控股清盘，此前一名法官裁定该公司在其重组计划上没有取得实质性进展。

房地产市场持续下滑正值中国经济的脆弱时刻。贸易战限制了中国发动其出口引擎的能力，而消费者支出依然疲软。政府虽然向半导体、机器人和其他科技领域投入资金，但这些投资难以迅速填补房地产萎缩留下的缺口。

近期数据令人忧心：尽管新开工项目大幅放缓，库存不减反增。

根据国家统计局的数据，2025年前七个月，全国新开工住房面积较去年同期下降了近20%。据上海市政府背景的财经媒体和研究集团第一财经称，目前商品房待售面积是历史平均值的两倍有余。

今年2月，35岁的维多利亚·于（音）将她与丈夫在中国中部工业城市合肥共同拥有的一套公寓挂牌出售。三年前，他们以约234万元的价格买下了这套房子，并另外花费了56万元进行装修和购置家具。他们将这套带全套家具的房产以接近其最初购买价的价格挂牌。

数十名房地产经纪人和潜在买家表示了兴趣，但所有报价都比她的要价至少低15%。当买家提出极低的报价时，她非常愤怒。

“我就觉得怎么会这个样子了，有这么差劲，”她说。

于女士在一家农业科技公司做销售，她最终撤下房源，决定继续住在这套公寓里，因为她无法接受超过70万元的损失。她说，她的错误在于相信买房是一项稳健的投资。

房屋中介建议她现在接受较小的损失，因为“以后会更难卖出去”。于女士也认为，合肥这样的二线城市不像北京或上海那样是政治和经济中心，房价永远不会回升到过去的峰值。

本月，高盛在一份研究报告中表示，7月的销售数据显示，房地产市场复苏的一点迹象仅限于一线城市。

但即使在一线城市，地方政府也在采取措施刺激需求——这与多年来抑制投机性购房的措施形成了鲜明逆转。本月，北京市政府取消了长期以来限制居民在郊区购房数量的措施。分析人士表示，这可能会促使深圳和上海等其他大城市采取类似举措，以缓解供应过剩问题。

科技行业工作者张莉莉（音）本月卖掉北京的房子时，对市场的疲软程度感到惊讶。她最终以低于要价的价格卖掉了房子。但她很庆幸能成交，因为她遇到的大多是无意购买的“只看不买的人”。

张女士说，在北京当业主的经历就像坐过山车。她在2016年抓住机会买了房，当时因为房价上涨得太快，她感到必须赶紧买。之后价格继续飙升，中介打电话给她，询问是否有意出售。她一直未出手，直到她和丈夫有了孩子，他们的房子突然感觉就不够住了。

但那时市场已经疲软，房价暴跌。她最终没赚没亏，等于这九年“什么都仿佛没有发生”，她说。

“没有人跟我开价的时候我就比较慌了，”张女士补充道。“都没有任何人愿意开价，这件事情就是很可怕的。”

香港当局如今有一个新近爱用的热词：“软对抗”

这个词被用来形容任何被视为暗中颠覆或隐性抗拒政府的行为，它频繁出现在新闻报道、高层官员讲话以及政府部门的警告中。官员和宣传机关称，“软对抗”的威胁可能出现在书展、歌词、一个美国节日庆典，甚至环保团体中。

这一术语及其官方的广泛使用反映了香港政治氛围的转变。2019年的大规模民主示威被镇压、2020年北京强加国安法之后，这座城市已被改造。

抗议消失了，政治反对派在随之而来的多年打压下基本瓦解。如今，“硬对抗”被遏制后，当局似乎盯上了他们眼中的下一个威胁：更为隐蔽、不显眼的异议表达。

官员们警告称，香港依旧受到外国势力——主要是美国——的威胁，意图破坏香港稳定以阻挡中国崛起。对当局而言，“软对抗”堪称是一种国家安全威胁。仅在最近几周，就有至少十几名高官使用了这个词。需要警惕的迹象包括任何被视为批评政府的言论，或对反对派、示威者表示同情的立场——当局将这些人称为暴徒或恐怖分子。

“软对抗存在是真实的，而且潜伏在不同地方，”香港特首李家超在6月警告说。他未指明地提到一些“不希望我们国家好、强大起来”的势力，声称这些势力在港安插特工，破坏社会稳定。

李家超举例称有人试图操纵舆论，反对陆港两地探索建立跨境器官捐赠体系。2024年，在数千人似乎撤销了捐赠登记之后，香港有两人被判刑，两人被控利用虚假登记和取消登记行为制造出社会普遍反对的假象。

“软对抗”的说法传播如此之广，以至于香港律政司司长林定国在6月底不得不首次公开作出解释。他对当地媒体称，这指的是利用虚假或误导性信息煽动公众，或让人们对政府产生“错误理解”。不过他也承认，这个词难以界定，而且“软对抗”并不必然违法。

这个词最早是在2021年由北京驻港代表提出的。之后在2024年6月国安法实施五周年的庆典上被另一名北京高官重提。

随着这一说法回潮，香港一家主要广播机构推出了系列节目，反复对“软对抗”提出警告，所指的威胁甚至包括一本把警察描绘成狼的儿童读物。教育局局长则称，公立学校已被提醒不要让师生参加美国领事馆的独立日活动，理由同样是担心“软对抗”。

但即便是在亲北京阵营内部，也有人担心政府的运动可能会压制表达、损害经济。

资深法律界人士、行政会议成员汤家骅在接受采访时表示，政府对美领馆活动的反应似乎“有些过火”。

他说，没有必要将“抵抗”一词套用到少数不满政府的人身上，应该用“软性方式，而不是强烈字眼”。

一些与政府关系密切的知名商界人士也说，当局反复强调所谓安全威胁，正在削弱更为紧迫的任务——吸引外资，维持香港作为全球枢纽的形象。

“我们这些建制派必须清楚明白，最优先的是国家安全还是经济？这本身就是矛盾。”香港商人、北京咨询机构成员李大壮在接受采访时说。

“当官员们不断宣称香港不安全时，你会来这里投资吗？”曾担任港法贸易伙伴委员会港方主席的李大壮反问。他说，外国商界团体正在努力理解香港政策的走向。

李大壮形容香港的局势“令人心痛”，并表示：“作为几十年的建制派一员，我觉得我们没有做好本职工作。”

另一位同为北京咨询机构成员的商人刘梦熊则认为，政府应该优先发展经济、改善民生。他说，很多人向他抱怨财务困难，因为香港的地产、零售和服务业近年来受到严重打击。

“相反，他们却专注于打击所谓‘软对抗’。”刘梦熊说。他警告，这种做法正在加深港人对“一国两制”前景的担忧——“一国两制”原本旨在保障香港在中国统治下的自治，包括言论、新闻和出版自由。

“大家都在问，他们是不是要把‘文革’那一套带到香港？”刘梦熊补充说。他提到自己当年就是在“文革”时期从内地游泳逃到当时还是英国殖民地的香港。

这种意识形态上的热情似乎也在香港的中共控制媒体中得到呼应，这些媒体大肆宣扬对所谓“潜在威胁”的打击。

今年7月，《文汇报》在头版刊登文章，声称某独立书展“充满‘软对抗’意味”，指责展会上出现了“反中乱港”的书籍。

甚至有人认为，环保行动也可能成为政治反对的温床。

6月，香港发展局局长在接受《文汇报》采访时称，一些人批评政府为填海开发维多利亚港一带土地而削弱环保措施，可能属于“软对抗”。她还指责某个未具名的组织“蓄意挑衅”。

之后没过多久，一个有30年历史、致力于保护维港的团体宣布解散。