最近书迷读到了一本《负动产时代》，作者为《朝日新闻》的记者。本书讲的是日本楼市在90年代初一泻千里之后所发生的暗黑故事：“不动产”逐渐变成有毒的“负动产”：

拒绝废话，总结如下：《负动产时代》这本书告诉我们，日本楼市泡沫破灭后，日本人掉进了三个大坑：1.大量公寓年久失修且停水停电。2.度假公寓跌幅远超大城市中心区域。3.被骗去做“长租公寓”房东，结果房子租不出去，沦为有毒资产(Toxic Asset)。窃以为日本人掉的坑国人恐怕一个都逃不掉，还得掉进去一遍，且情况更加惨烈。

详见此文:

第一大坑：【大量公寓年久失修且面临停水停电之窘境】

据《朝日新闻》记者报道，横滨市户塚区有一栋房龄34年的公寓，这里的56套房都是供家庭居住的户型。2016年10月，一位独自居住在这里的86岁老奶奶离世了。她没有子女，具有继承资格的13位亲戚全部表示放弃继承。老奶奶生前没有拖欠费用，但她去世之后，每个月都会有合计2.3万日元的物业费和维修基金欠费不断累积下去——这意味着物业公司迟早会垮掉，而这套公寓也迟早会面临断水断电，垃圾成堆的窘境。

在东京周边的埼玉县（相当于神州帝都天通苑周边），有一栋三层公寓，因为大部租客没有给维修费，已经断水断电、又破又旧、杂草丛生，有业主想拆掉房子重建，但因为一个人反对而搁浅。重建分售公寓需要4/5以上的业主同意，而要拆除建筑物出售土地的话须获得所有业主同意，具体见下图：

反对者是一位男士（65岁），他虽然住在别处，不过现在仍用这里的一套房当作办公室。这位自称是平面设计师的男士称：“如果我的工作能赚到很多钱的话，我当然也可以搬走。不过现在我好不容易还清了贷款，就相当于可以免费使用这个房子。从这搬出去，我还得找新的办公室，那当然是要花钱的。再说工作用的东西也很多，我还是想尽量在这里工作。”

日本大量出现公寓这种居住形式是在20世纪50年代。随着建筑物日趋老旧，再加上业主步入老龄，管理不善的房产也开始多了起来。预计2020年乃至2030年后，这种“濒危公寓”就会急剧增加。

更麻烦的其实是不少公寓想维修或者拆掉，但找不到业主——明治维新后人们开始自由买卖土地，急需证明土地的权利关系，于是就有了不动产登记制度。早在1886年（明治19年），日本就出台了不动产登记的相关法律，比《民法》的制定还要早。经过了100多年，一些房产拥有上百个继承人，这导致房屋的产权难以确认，最后房子成为危房，拆也拆不掉，还会影响到道路扩建和小区改造：

日本的一些有识人士成立了一个所有人不明土地问题研究会（由前总务大臣增田宽也担任主席），他们把名义所有人死亡后未办理继承过户，或由于地址变化无法找到名义所有人的土地定义为“所有人不明土地”，并估算出全日本找不到所有人的土地总面积在2016年已达约410万公顷，比整个九州岛还要大，具体见下图：

书迷想说的是，以上问题神州大概率也会出现——神州大量出现公寓楼是20世纪80年代，建筑物质量也要比日本差（日本建筑需要防地震，还是搞得很扎实的）——目测神州到了2040或者2050年后，就会有大量公寓出现年久失修、停水停电、无人收垃圾的窘境。

最麻烦的是【神州还有大量“塔楼”】——高层/超高层公寓建筑，这些动辄十几层/几十层的楼房，一旦电梯坏了住户又不肯出钱，就可能导致住在高层的住户不得不每天腿上腿下。再加上神州到时候也可能出现找不到业主这样的问题，“塔楼”很容易陷入年久失修之困境。在这种困境下，这类塔楼万一出现火警或者垮塌，恐怕会出现灾难性后果（各位别忘了，嵌入墙壁的管线的使用寿命远低于混凝土，而且还难以维修）。

第二大坑：【度假公寓跌幅远超大城市中心区域,大量公寓变危房】

在1990年前后的泡沫经济时期，日本人都被煽动也要像欧美人一样享受长假，全国各地都纷纷掀起了开发和分售别墅及公寓的热潮。1987年，日本政府出台了《综合疗养地建设法（度假法）》，从税收上对民间开发度假区提供优惠政策，助长了这一趋势。房地产公司的销售方式也结合着当时盛行的“土地神话”，鼓动人们不要错过房地产增值的大好时机。

如今，人们在那个时代买下的“梦幻般的别墅用地”已经成了不忍心留给孩子的“负动产”：

越来越多的人发现，土地在过去是只要买来就一定能增值的宝贵“资产”，而如今却成了税费和物业费不堪重负的“负担”。在将来可能举办奥运会的东京等大城市的繁华地带，不动产市场呈现出一派繁荣景象，但度假地和地方城市的地价却在不断下跌。如果把国土交通省2011年的公示地价看作100的话，东京、大阪和名古屋三大都市圈的住宅用地价格一直居高不下，而地方的地价在2017年已经降至90.8，下跌了近10个百分点。

泡沫经济崩溃之后，人们纷纷抛售房产，导致度假公寓的价格大跌。现在，由于所有人不再来这边度假，收不到物业费的房子多了起来，还出现了一些通过拍卖被法院强制性卖掉的房产。新潟地方某套正在拍卖的度假公寓的报告描述了房屋内部的情况：“供电和供水已被切断，房间里还挂着2006年2月的挂历，可见这里已经有很长时间无人居住”“二楼客厅屋顶有破损”。

日本面临的这些问题，神州大概率也会遇到——山东乳山、广东惠州、湛江等地都有大片的“度假海景房”，比如惠州著名楼盘，碧桂园的“十里银滩”。这些地区的房价现在都离最高点下跌了至少50%，由于相关泡沫比日本当初更大，现在还未止跌。在未来，这些楼盘很可能和当初日本一样被抛弃，并成为危房。

第三大坑：【利用长租公寓骗你当房东，结果租不出去】

日本过去有一批经营长租公寓的人被称为“房东”，他们一般都亲自经营和管理公寓：

最近这些年，“房东”少了很多，大多改为由专门的管理公司统一负责招租房客乃至管理、维修楼房设施等。其中由不动产公司将土地所有人建造的楼房整个承租下来，再转租给房客的形式越来越多，乃至（某家大型建筑公司的推销人员说）“现在除了长租公寓，几乎没什么新房可盖了”。寻找租户和房屋管理等都由不动产公司负责，看起来似乎比较省心，房主也更喜欢这种方式，然而这背后也隐藏着一个可能带来“负动产”的陷阱。

从三重县县政府所在地津市的中心车站出发，开车15分钟左右，就会来到海边一片遍布稻田和菜地的地方，这里盖了很多低层楼房。

2006年，一位老人（71岁）在附近盖了一栋长租公寓，并与大型不动产公司LEOPALACE 21公司签订了长租合同。他告诉我们，附近共有约40栋长租公寓，大多由LEOPALACE 21公司管理，他把这里叫作“LEOPALACE银座”。

老人原本觉得这里远离闹市区，周围都是农田，并不适合经营长租公寓。然而推销人员锲而不舍地再三拜访，并说“可以保证30年之内的房租收入”，老人终于动了心。他以“咱们家的土地太多了，必须办贷款，才能少交一些遗产税，否则我就拒绝继承”为由，说服了持反对意见的父母，用自己和父母的名义盖起了长租公寓。

然而，就在他盖公寓的这段时间里，附近接二连三地建起了很多房子。他根据公寓的名字判断，其中以LEOPALACE公司建造的房产居多，不过也有其他不动产公司游说土地所有人，怂恿他们盖长租公寓。

老人十分气愤：“我的房子盖好之后的3年里，周围一直在不断地盖楼房。一下子多出这么多房子，肯定不能全租出去，楼房也会贬值。当初LEOPALACE公司的推销人员说房子建到一定数量他们就会退出，还告诉我不用担心，真不该听信他们的话……”

原本说好的保证30年之内的房租，可才过了10年，多方就要求降低20%的租金。老人与LEOPALACE公司再三交涉，最后才得以维持原来的水平，但他不禁担心，“以后租不出去的房子越来越多可怎么办呢”。

不动产调查公司TAS的调查数据显示，在首都圈一都三县的很多地方，长租公寓的空房率已经从2015年中期的30%左右升至2018年的35%以上。

更重要的是，有些人在修长租公寓的时候有大笔贷款，租金是可能下调的，而债务却是刚性的，这些加了杠杆的“房东”以后的日子会很难过，具体请见下图：

日本出现的“长租房陷阱”，神州恐怕也会出现——过去几年，神州很多人买了不少房产准备收租，有的人甚至加了大量杠杆。但问题是现在百业凋零，“灵活就业者”大量增加。这些人很多都租不起房，只能回老家或者去更偏远的小区。【这就可能导致房东们面临租金甚至无法覆盖房贷，还要倒贴钱补贴租客的喜剧场景】——他们手中的房子，也有可能会成为让他们长期失血（房贷+房价下降）的“有毒资产”（Toxic Asset）。

行文至此，我们就可以做个小结：

“已有的事后必再有，已行的事后必再行，日光之下并无新事。”由于房地产泡沫破灭，不少日本人掉进了坑，财富变镜花水月，享福变黄粱一梦，不得不吃二遍苦，受二遭罪。

国人则可能更糟——日本至少还有良好的社区服务，议员们还会尽量帮哪些住在旧公寓楼的老人维持体面。而神州很多人老了之后，如果不想吃集采药，天天喝粥，就得拿出退休金的相当一部分去买药和吃饭，用来维修翻新自己居住的楼盘的钱会更少。

目测不少神州人会在七八十岁之后还住在电梯坏掉的塔楼里，每天要步行十几层楼去丢垃圾、买菜、逛街，偶尔还会面临水压不足，电力短缺等问题。万一出现天然气泄露或者楼房表皮脱落，那就有性命之攸——彼时彼刻，估计这些神州人的悔恨之泪会比现在的日本老人来得更猛烈，也更深沉。

莫自使眼枯，收汝泪纵横。

眼枯即见骨，天地终无情。

言尽于此。

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