Login超级富豪钟爱的纽约超高塔楼成“危楼”，谁之过？
超级富豪钟爱的纽约超高塔楼成“危楼”，谁之过？
DIONNE SEARCEY, STEFANOS CHEN, URVASHI UBEROY
纽约——在一片玻璃摩天大楼的海洋中，坐落在纽约公园大道432号的超高层住宅塔楼以其醒目的白色混凝土外立面脱颖而出。它的设计初衷是成为纽约亿万富翁街的皇冠明珠——这条位于曼哈顿的豪华公寓带吸引了全球最富有的买家。
然而在这栋临近57街的102层住宅楼落成仅数年后，部分天花板开始渗水，电梯故障频频，业主们抱怨起居室在中城的强风中嘎吱作响，甚至出现摇晃。
如今，这些最初看似只困扰少数超级富豪的琐碎问题似乎掩盖着更深层次的问题。
根据独立工程专家的评估、施工报告及法庭文件，这栋于2015年启用的建筑外墙已出现坑坑洼洼，数百道裂缝暗示着这座纤细的建筑正承受超出预期的风雨侵蚀。工程师警告，如果这些问题得不到解决（翻修可能需要耗资九位数），这栋大楼最终可能变得无法居住，甚至危及楼下行人安全。
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尽管检查人员表示大楼对居民和行人目前仍是安全的，但近期提交给市政府的报告显示，高层部分的混凝土块已脱落，承重外墙上出现了新的裂缝。
在涉及开发商、工程师、住户及众多承包商的复杂法律纠纷中，一个可能解释部分建筑问题的关键因素逐渐浮出水面：这正是当初由明星建筑师与开发团队坚持采用、备受赞誉的纯白混凝土外立面。
《纽约时报》查阅了数千页的法庭文件、公共记录以及大楼住户与设计规划团队之间的私人往来信件。这些资料显示，早在混凝土浇筑之前，公园大道432号的开发商、工程与建筑团队中的多位核心成员数年来一直对其白色外立面表示担忧。
通常，混凝土之所以呈灰色是因为水泥中含有氧化铁；一旦改变其成分，就可能影响混凝土的强度、颜色与性能。而公园大道432号的建设者面临着一个巨大的挑战：如何调配出既能符合结构要求、又能实现理想外观的混凝土配方。参与该项目的多家公司形容这座楼是“有史以来难度最大的混凝土工程之一”。
为追求所谓“绝对纯粹”的建筑理念，纽约知名开发商哈里·麦克洛拆除了德雷克豪华酒店，委托乌拉圭现代主义建筑大师拉斐尔·维诺里为地块设计了完全由直线构成的塔楼。他们集结工程师、施工企业和混凝土专家共同实现这一构想。
建成后的公园大道432号原计划成为全球最高的住宅建筑之一，同时也是最纤细的塔楼之一。其“纤细比”为15:1；相比之下，帝国大厦的比例仅为3:1，因为后者的底座宽得多。
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“外观看似简约，”项目承建商兰德利斯的项目总监贾斯汀·彼得斯在接受行业刊物《工程新闻纪录》采访时说，“实则不然。”
该设计在市场上取得巨大成功，大楼的125个住宅单元总销售额超过25亿美元。早期买家包括詹妮弗·洛佩兹、亚历克斯·罗德里格斯，以及沙特零售巨头法瓦兹·阿尔霍克因。
但这座大楼的成功却因富豪业主之间的内斗而蒙上阴影——他们既想解决大楼日益增多的问题，又唯恐房产贬值，始终难以达成共识。
公园大道432号的管委会已分别提起两项诉讼，指控开发商团队不仅出售存在缺陷的房产，还蓄意隐瞒建筑质量问题。
麦克洛公司的代表拒绝置评。建筑师维诺里已于2023年逝世，其事务所发言人未回应多次置评请求。负责大楼结构工程的WSP公司亦拒绝置评。
项目另一开发商CIM集团发言人贾米·施利赫则表示，这座摩天楼由世界级专业人士设计与建造，并通过了检查机构的安全认证。她称外立面老化的说法“毫无依据”，并强调开发商忽视风险的指控“纯属捏造、构成诽谤，更是业委会再次损害房产价值的错误行为”。
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据《纽约时报》采访的工程专家称，所有混凝土都存在一定开裂风险。他们强调，这栋大楼符合建筑规范，设计上能承受强风。所有专家均认为不存在灾难性坍塌风险。
但种种警示迹象表明，建筑性能或未达预期。据管委会与住户间的私人通信显示，为减少楼体晃动、避免住户感到“晕船”而设计的重型悬摆阻尼系统已进行了大规模检修。
根据管委会委托编制的工程报告及独立工程师的评估，公园大道432号的修复成本可能超过1亿美元。专家还表示，如果裂缝继续扩大，可能对楼下行人构成安全隐患。
曾参与该建筑早期设计竞标并一直密切关注其问题的纽约结构工程师史蒂夫·邦吉诺指出：“这栋建筑正承受着超出设计预期的压力。”
顾问提出的担忧
2012年12月一个雾蒙蒙的午后，来自建筑、工程与地产界的十多位业内权威人士走进了布鲁克林戈瓦纳斯的一处混凝土试验场。当时距离公园大道432号大厦竣工还有四年时间，项目团队聚集在此，准备评估即将用于该塔标志性外立面的混凝土配方。
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穿梭在约六米高的混凝土柱样模型之间的，是来自曼哈顿两大豪华开发商——麦克洛物业与CIM集团的高管、顶尖工程建造团队的代表，以及明星建筑设计公司拉斐尔·维诺里建筑事务所的核心成员。正是这家事务所为大楼构思了方正的纯白色外观。
当时，人们的担忧已经浮现。“裂缝立马可见，”一位来自维诺里建筑事务所的建筑师在查看立柱后说道。
众所周知，混凝土是一种非常挑剔的材料。它的性能与外观在很大程度上取决于搅拌、浇筑及固化过程中的环境温度与湿度。某些添加剂可以增强其耐久性，但可能会使颜色变暗。
然而，公园大道432号必须保持纯白。聚集在戈瓦纳斯的这群人肩负着一项艰巨的任务：调制出一种既足以支撑约426米摩天楼的重量、又能呈现设计团队理想中洁白外观的混凝土。
甚至在团队抵达布鲁克林试验场之前，内部就已出现分歧。五个月前，首席建筑师就曾对开发商与施工承包商修改混凝土规格的决定表示担忧。
根据诉讼文件中的电子邮件记录，工程师们曾将混凝土缺陷的照片发送给项目相关方，以期寻求解决方案。
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收件人中包括WSP的结构工程师西尔维安·马库斯。这位曾参与打造曼哈顿下城弗兰克·盖里作品“云杉街8号”波浪形外立面的专家，此时正作为项目团队成员为公园大道432号大厦提供咨询。
马库斯建议在混凝土中添加粉煤灰——这种燃煤副产品常用于提升混凝土的耐久性。
“他们不会接受粉煤灰（颜色会过深），”时任WSP高级工程师的赫齐·梅纳在2012年12月的邮件中回复道。
马库斯回信说，只有两个选择：“是要颜色，还是要裂缝。”
位于中城的工地即将动工，时间已经所剩无几。马库斯在邮件中强调，团队此时不该还在试验配比。
“在确定有效配比前暂停浇筑，”马库斯在给梅纳和开发商的邮件里说。“否则未来将面临难以解决的严重问题和重大工期延误。”
开发商后续聘请的多位顾问得出类似结论：混凝土的裂缝问题只会加剧，而持久的修复将代价高昂。
顾问们建议采用弹性涂层，这是一种厚实、富有弹性的橡胶状膜层，可以封住裂缝，防止空气和水渗入外墙。但这种涂层会使建筑表面产生光泽，与开发商追求的视觉效果不符。
开发商最终没有采纳顾问们关于使用橡胶状涂层的建议，而是采用了另一种方案——给整栋建筑喷涂透明的渗透型密封剂，并对最严重的裂缝进行局部修补。
尽管采取了这些措施，两年后的2015年10月，当工程进入最后冲刺阶段时，混凝土外立面的问题依然存在。
在2015年10月的一封邮件中，时任项目承建商兰德利斯高级项目经理的查尔斯·莱尔克斯对外墙发现的“孔隙”表示严重关切，要求必须“立即开展”修复工作。
不到四个月后，纽约市建筑局的检查员安排了现场检查，并专门询问了有关裂缝的情况。
“不存在结构安全问题，这些都是预期会出现的发丝裂缝，”莱尔克斯在2016年1月致一名建筑监理的邮件中写道。“完全在预料之中。”
饱受压力的摩天楼
公园大道432号大厦落成后，迅速成为了各路名流、国际商界领袖以及地产大亨的聚集地——这些买家大多通过隐秘的空壳公司完成购房交易。然而入住伊始，投诉便接踵而至。
据私人邮件和法庭文件显示，夜晚的吱呀声让一些住户难以入睡，爆裂的水管造成了数百万美元的损失。故障频发的电梯曾将一位管委会成员的儿子困在电梯里近90分钟。
2019年感恩节前一周，一起电气事故导致整栋楼停电。有一户公寓的晃动严重到不得不聘请工程公司前来处理的程度。
开发商的代表表示，这些投诉被夸大了，指责背后有依靠管委会与开发商诉讼牟利的工程法律行业推波助澜。他们称，许多施工问题已经得到解决，并反指管委会未能履行部分外立面的维护和保养责任。
但一些工程专家认为，诸多不便实为建筑设计问题的征兆。
外立面裂缝会增加水分渗透至建筑结构的风险，这可能导致内部钢筋生锈并膨胀，进而引发更多裂缝。
这种恶性循环会影响专家所称的建筑刚度，即抵抗风荷载的结构性能。专家指出，持续开裂可能加剧机械系统已有的问题，使建筑变得越来越脆弱。
工程专家指出，如果这种应力循环持续下去，将引发严重后果。
“混凝土块会脱落，窗户会开始松动，”结构工程师邦吉诺说道，这与《纽约时报》咨询的其他独立工程师的观点一致。“你无法乘坐电梯，机械系统开始失灵，管道接头会断裂，到处都会出现漏水。”
“整栋建筑最终将变得无法居住，”他说，并指出这座塔楼至今尚未经历过持续性的飓风级风力考验。
这栋摩天楼几年前就已经引起纽约市建筑局的注意。
纽约市要求所有六层以上的约1.7万栋建筑的外立面每五年必须接受一次检查。
纽约市建筑局发言人安德鲁·鲁丹斯基表示，该部门尚未发现任何安全隐患的证据。他说，建筑局外立面检查部门的检查员上次到这座大楼现场是在2023年2月。
“目前没有任何相关方向建筑局提交能证明该建筑存在结构稳定性或生命安全隐患的新证据，”鲁丹斯基称。
未参与相关诉讼的结构工程师邦吉诺指出，不断恶化的裂缝可能会增加行人面临的风险：“没有哪种人行道雨棚能抵挡从426米的高空坠落的混凝土块。”
根据《纽约时报》获得的法院文件和电子邮件，公园大道432号的住户们对于修复方案存在分歧。
最新修复方案包括填补裂缝、加固承重柱、加装防潮覆层系统，并在外墙涂覆弹性体涂层——也就是开发商最初拒绝采用的修复方案。
据管委会聘请的顾问撰写的报告，外立面修复工程将持续三年，耗资逾1.6亿美元。
大楼的物业管理方拒绝发表评论。在9月12日发给住户的一封信中，CIM公司表示，这份估算“完全脱离现实”。
开发商指责管委会未能在大楼外立面重新涂覆保护性密封剂。但代表管委会参与两起诉讼的律师特伦斯·奥维德指出，这种修补根本无济于事。
他说，住户们致力于确保他们的家是一处“世界级的住宅物业”。
自上一个十年共管公寓热潮的高峰以来，超豪华房地产市场已经明显降温，而建筑问题的污名可能进一步损害住户的转售潜力。
部分业主认为施工问题被夸大了，他们在法律费用上花得太多。还有一些业主质疑大楼管理水平。引发普遍不满的焦点之一是，业主专属餐厅的530万美元翻修工程被要求由业主共同承担。
住户们就各类问题的根源相互指责：包括公摊费用的激增、员工破坏设施设备的指控，以及房地产投资人兼管委会成员杰奎琳·芬克尔斯坦-勒博那块13.5万美元地毯遭水渍损坏的原因——究竟该归咎于建筑问题，还是她安装在64楼公寓的地暖系统？
大楼管理方拒绝置评。
香港房地产投资人、前媒体高管黄青（音）表示，2019年他被公园大道432号的优雅设计深深吸引，以1500万美元购入了一套三居室公寓。
但现在浴室门无法正常闭合，客卧空调失灵，泳池则经常关闭。
黄先生质疑管委会将资金用于针对白色混凝土外墙的诉讼，而他更关切的是管理失当问题，包括每月物业费暴涨两倍。
他认为最严重的问题远未结束。
“楼越高，”他叹息道，“投下的阴影便越长。”
