CDT编者按：截至12月5日，大埔宏福苑火灾已造成159人遇难，31人失联，是香港70余年来最惨重的火灾。灾难发生不到十天内，围绕着灾难原因、官方问责姿态、民间救灾安排等种种问题，特区政府和民间发生了种种分歧；而在中国内地舆论场，媒体的焦点又与香港本地传媒不尽相同。“WOMEN我们”最近发表的报道《香港大埔火灾：“真香港，已经没有了，只有真香港人”》记录了悲剧背后的种种暗流涌动，帮助读者理解过去十天发生的一切。

调查显示，灾难源于楼宇维修工程中的严重违规：易燃的发泡胶板与不达标的竹棚网导致火势极速蔓延，而其背后则揭露了“强制验楼计划”下，维修市场长期存在的围标、偷工减料、黑社会渗透及政府监管缺位等深层腐败。目前已有包括工程承建商在内的15人被捕，这场大火以惨痛的生命代价，撕开了香港老旧屋宇维修利益链条中由于缺乏监督而沦为敛财工具的黑幕。

在灾后“头七”的悼念与救援中，展现了香港社会在后国安法时代的复杂生态。一方面，民间义工展现出强大的自救能力与互助精神，试图填补官方救援的空白并承载公众悲痛；另一方面，当局以国安视角审视民间行动，将自发组织视为潜在的动乱因素，导致“关爱队”与独立义工发生冲突，甚至有学生因发起问责联署被捕。报道指出，在立法会选举临近的敏感时期，公权力对异见声音的压制导致实质性的问责变得艰难，这场灾难已从公共安全事故演变为一场关于真相权利、公民社会空间以及市民对制度信任危机的深刻博弈。

以下为文章内容节选：

家被烧光的还有Neil。

火灾发生时，他与妻子去了附近的河边散步。但下午4点半回来的时候，他站在楼下，意识到自己身上只有手机、钱包和钥匙——几乎所有记忆和财产都留在了屋内。

31岁的年轻住户伟国在宏福苑长大，现在在旺角开一间杂货店。

他说，自己早先已意识到居屋存在的隐患。比如，老旧楼宇长期缺乏日常维护，而顶楼的消防报警系统，就算响起，也长时间无人问津。他说，很多老人用一生积攒的储蓄来购置房屋，这一场火让他们原本憧憬的退休生活在火光中化为泡影。

Chirs住在临近楼栋的4楼，回忆起大火的那一刻时，他的语速仍像被拉回现场：“我当时刚好下楼倒垃圾，突然闻到一股味道……不是普通烧焦味，像塑料跟木头一起烧。很呛，很辣，喉咙一下就不舒服。”

他顺着烟的方向抬头，看见高层的窗口反射出火光，烟从两栋楼的缝隙里挤出来，“像整栋楼被吸住一样”。几秒之后，楼上开始传来敲门声、玻璃碎裂声，还有住户压着嗓子的呼喊。他说，那种声音自己到现在都忘不了。有人拍门，有人喊着家人的名字，有人推开门又被冲出来的烟逼得退回来。

靠近小区的人行天桥上站满了人，烟味呛得许多人咳嗽。天桥下，双向四车道挤满了消防车、救护车、警车，警灯的红光照亮了湿漉漉的地面，沿着坡道延伸到看不见的尽头。

宏福苑大火的最初起火点，至今仍没有正式的调查结论。

火灾发生后不久，在中国内地舆论场，竹棚架一度成为众矢之的，并成为某种香港“生产力落后”的象征。然而，港人社交媒体很快出现各种以“竹子受委屈”为主题的梗图，还有人在悼词中直言，“应该被取代的，从来不是竹子”。

作为长期研究建筑安全的业内人士，中科监察主席、时事评论员，同时也是建筑工程从业者的潘焯鸿，是最早抵达现场并提出质疑的人之一。他在11月27日清晨8点赶到宏福苑附近时，大楼仍在猛烈燃烧。

他表示，起火点位于低层的建筑内凹角区域，该区域并无窗户，也没有发泡胶板。现场视频显示，火焰向上蔓延的速度非常快，“在6分钟时间内，火烧到至少8楼。如果网是阻燃的，那么火不会这么大、这么快。”他认为问题在棚网上。

潘焯鸿称，在火灾前的15个月里，他曾多次向政府部门示警，提供检举材料，指宏福苑的外墙防护网和棚架设置存在高风险。

火警钟没有响这一事实，也在灾后逐渐被确认。

69岁的吉栋和妻子还有两个儿子长期生活在宏福苑。楼宇的狭小空间设计，让每户平均三至四口人居住在不足60平米的房子里，家具、日用品紧凑排列，生活被压缩到极致。

他记得，房屋开始修缮后，窗外被绿色棚网和发泡胶遮挡，在长达一年半的维修工程期间，住户被迫生活在阴暗、潮湿、闷热的环境中。但据他回忆，物业管理处一直没有给出明确回应。

不过，材料是否易燃并不能解释火势为何能在数分钟内爬升到8层楼高。陈峰强调，发泡胶板虽危险，但火势覆盖整栋楼的速度“难以仅由一种材料造成”。他认为，不能排除竹棚架、棚网和发泡胶彼此形成了组合效应，从而加剧火势升级。

围绕棚网的争议因此成为另一条关键线索。在香港，棚网作为施工安全防护材料，分为普通型和阻燃型，后者成本更高，主要用于包覆脚手架。根据劳工处《竹棚架工作安全守则》，阻燃网需符合多个国家标准，且必须在燃烧试验中保证“续燃和阴燃时间不超过4秒”。

然而，宏福苑居民早在火灾前就对棚网提出过质疑。

2024年9月，潘焯鸿团队让居民自发从八座楼宇外围网中抽取样本进行自行燃烧实验，结果显示材料不仅能完全燃烧，还会滴落熔融物。他向劳工处、屋宇署和消防处投诉，但2024年10月4日收到的回复却称，“安全条例未涵盖棚网的阻燃要求”。在他看来，这是对标准的误读。直至12月4日，劳工处才澄清并表示会调查。

潘焯鸿也向“WOMEN我们”指出，2020年后，香港由于《国安法》的实施，导致政府内部监管也出现混乱，存在各种利益链条，滋生出地下灰色交易和贪腐。于是，房屋修缮成为大家锚定的一个“大生意”。

他同样提到，楼宇维修工程中利益复杂，顾问公司可能渗透到业主立案法团，主导维修方案和招标，其中还会有“黑社会”（或涉及帮会组织）介入，已然成为长久存续的商业模式。据其了解，宏业公司唯一股东也可能有黑社会背景。

调查记者W曾采访过一名黑社会人士，对方直言：围标已经“好揾过贩毒”（比贩毒都赚钱），以前亲友问自己做哪行都难以启齿，现在可以理直气壮说是工程界，万一出事也只是坐牢两三年，“个个都争着入行”。W在调查过程中接触的18名业内人士、包括工程界立法会议员，全部都“睁眼说瞎话”否认维修巿场有围标，“围标问题严重程度可想而知。”

潘焯鸿因介入宏福苑及周边金穗苑等屋苑维权事件，不论是自己或是家人都有被威胁的情况。他也请过黑社会成员保护自己。潘本是公共工程分包商，但自2015年开始，他多次举报政府工程质量问题，导致自己的公司不再有机会承包政府工程，还因此官非不断、个人财务遭遇困境。他曾经加入公民党、自由党等不同阵营，选举议员、区议员，然而以失败告终。

“棚网也只是今次灾难的表面原因，香港面对的是一个针对小业主的有系统犯罪，加上政策配合，巿民根本无路可逃。”W写道。

这种无力感在宏福苑受灾居民身上体现得尤为悲壮。路透社拍摄的一张受灾黄先生在火场外为受困家中妻子悲恸呐喊的照片，受到全球关注。而12月3日其儿子主动接受路透社采访，更透露父亲退休前是大厦维修的工地主管，持有注册电工及注册水喉工资格。他一直担心宏福苑维修工程安全风险，曾经拆掉房间窗户外的发泡胶，改装阻燃塑料薄膜，还定期向窗外的棚网淋水，“即使知道风险，不管他做什么，都改变不了事故发生。”

“关爱队”全名“地区服务及关爱队伍”，被内地网友类比为中国的“朝阳大妈”。它由香港特首李家超在2022年施政报告中提出设立，旨在凝聚社区资源和力量，支援政府地区工作和加强地区网络。关爱队和政府以协议形式合作，大约以2年为一期，期间由政府提供部分资源。目前全港18区总共有455支关爱队，而其中大量由建制派大党民建联的外围社区网络承办。

香港中文大学学生刊物曾在今年年初发表调查报道，批评“关爱队”绩效指标无从查实，有“打卡”之嫌，且提交政府的工作和财务报告不公开，无从监督，后遭港府反驳，还有建制社交媒体群组发起投诉。

关爱队还被指与选举有千丝万缕关联。国安法实施后，为落实“爱国者治港”，2023年区议会选举改制，直选席位大幅减少至三分之一，代以间接选举或任命产生。虽然官方强调，不可将关爱队资源用于选举等，但当年区议会选举中，大埔八成参选人任关爱队成员，多人曾借关爱队派物资活动等宣传。

目前成为舆论众矢之的民建联大埔区议员黄碧娇，也是“广福及宝湖”区域关爱队队长。她长期连任区议员被批“世袭”，仅在2019年“反修例运动”背景下，输给过民主派参选者落选。近期她更是饱受民众质疑，她曾任上届宏福苑业主立案法团顾问，大维修工程招标期间，业主组成“宏福苑关注组”发起改选法团时，她亲自下场收“授权票”干预业主选举，让改选初次尝试挫败。

执笔时，大埔宏福苑大火已夺走过百条人命，伤者与失踪者更多，画面震撼得让人难以直视。灾后逐步浮现的细节更令人心寒：大厦外墙正在翻新，为求成本最低，外墙竟然疑似铺上易燃物料，竹棚层层包围，加上大量塑料布遮挡，犹如替大厦套上一件巨型助燃外衣；当日起火，浓烟迅速被引导向上，逃生空间被压缩，最终酿成多年来最严重的住宅大火。

政府及外媒很快聚焦于竹棚，甚至有文章直指竹棚为火势失控的关键。政府亦随即提出方向，研究以金属棚取代竹棚。自问对竹棚与金属棚的防火性能没有深入研究，但有一点倒是非常清楚：金属棚的成本远高于竹棚，而香港的楼宇维修市场长期充斥围标与合谋，如果竞争环境不改善，任何“提高安全标准”的政策，都只会变成围标集团的新礼物，最终买单的不是承建商，而是每一个住户。

强制验楼制度是主因

很多香港人都知道，其实屋宇维修市场已被围标集团渗入很久。几年前我与两位栏友共同撰写了一篇研究，利用当时仍运作的传真社公开的标书资料，分析141个大厦维修工程的招标结果，试图理解围标与价格飙升背后的经济诱因。最核心的发现是，强制验楼制度本身大幅降低了业主对维修工程的“议价能力”，为合谋与围标创造了最肥沃的土壤。

强制验楼原意良好，希望避免楼宇失修、外墙剥落、影响行人安全，但制度细节造成了完全相反的效果。当一幢大厦被政府“点名”，业主必须在限期内完成检查与维修，否则面临罚款甚至刑责；法团、顾问、承建商于是成为整个招标流程的主导者，业主的角色则退缩成只能被动接受。当买家无法拒绝，卖家便能联手抬价；当需求变得无弹性，合谋便变得低成本、低风险，而且极具利润。我们对数据的分析印证了这点：被政府点名强制验楼的大厦，其维修标书的中标价平均高出四成以上；更令人震惊的是，即使没有收到通知、纯粹自愿维修的大厦，在制度推行后的中标价同样上升四成。换言之，强制验楼并非只影响被通知的一小部分大厦，而是彻底改变了整个市场的竞争结构。

市场变坏的方式也有迹可循。我们发现，当时4家最活跃的承建商，在强制验楼推行前后的投标行为出现明显变化：即使控制了物料价格、人工成本、楼龄、地区等因素，他们的投标价格在制度推行后更为一致，彼此之间的相关性显著提高，这很可能是合谋的讯号──在正常竞争中，各公司会基于自身成本独立定价，不应出现如此紧密的同步。制度推行后，标书“一同抬价”的现象突然增加，说明整个市场的合谋风险实际上被制度增强了。

竹棚换金属 抬价恐更猖獗

在这种缺乏有效监督的市场里，任何安全要求的提高，理论上都值得支持；但若制度不先修补漏洞，这些要求往往只会成为抬价的新借口。正如这次金属棚建议，一旦落实，承建商只需对法团说一句“政府要求”或“安全标准提升”便能将成本外加，最终累积成每户数万甚至十数万元的额外负担。在制度没有改善之前，金属棚不会提升安全，只会提升报价。

竹棚是否安全、物料是否易燃固然重要，但更深层的危险其实是在这个市场里每个业主的决策权被抽空、资讯不透明，而政府的制度设计反而强化了承建商的议价能力。

如果这个根本问题不解决，香港下一场大火，只需要另一个工程、另一个法团、另一个看似无关的小决定，便足以重演。

香港值得更安全的楼宇，但要做到这点，需要的不是更多罚则、更多要求、更多成本，而是更透明的招标、更有效的监督，以及让市场真正恢复竞争的制度。否则，不论是竹棚、金属棚，还是任何新技术，都只是围标集团的新包装，而不是市民的保障。

“乜都冇晒（什么都没有了）。”

这是社交媒体上，一个宏福苑居民群组中一篇帖子的内容。它像一句叹息，面对着整个社区在大火中的毁灭。

这场毁灭发生于2025年11月26日下午2点51分，香港大埔宏福苑。

这座超42年楼龄的公共房屋近年来正在大修，多栋大楼外罩着竹棚撑起的绿色的防护网。起火时，火焰像红色的巨龙，从一栋大楼蔓延至另外一栋，直到整片区域成为一座座砰砰作响的巨型火柱。在这些火柱中，有孩童，有老者，有工人，有宠物。这里，曾是近五千人的家。

直至28日上午10时18分，这场燃烧了43小时27分的大火才得以扑灭。据港府最新消息，火灾目前已造成128人遇难，79人受伤，另有约200人情况未明。

为哀悼不幸罹难的人们，今早8时，香港特区行政长官李家超等在港府总部默哀三分钟，全港所有政府建筑及设施均下半旗志哀。此刻，市民相继涌入全港18区吊唁处，以表达对逝者的深切悼念。

这是香港这座城市自二战以来遭遇的最具毁灭性的火灾。目前，对于这场火灾的第一起火点，尚未有调查结果。有人看到其中一幢大楼的竹棚起火，由于风大，大火很快延伸至其他大楼的竹棚，并引发大量住房内部起火；也有居民表示，看到某幢大楼内的一个垃圾房首先起火。但这场灾难的预警，事实上早已发出——它是人祸，绝非天灾。

在香港，宏福苑的悲剧并非孤例。作为全球老龄化速度最快的城市之一，香港的建筑也在同步老龄化。港府数据显示，香港楼龄达30年或以上的私人楼宇超2.7万幢，50年以上的私人大楼超过1万幢。这些崛起于城市快速扩张期的高层住宅，密度高、结构实用，曾是无数城市效仿破解人口承载难题的范本。但四十年过去，当房屋与这里的住民一同老去，陈旧的设施叠加混乱的管理、疑涉贪污的大修，宏福苑以一种最惨烈的方式，暴露了城市发展背后的隐忧。

沉默的火警钟

“火警钟没有响。”从大楼中成功逃生的陈阿姨说。

陈阿姨今年 72 岁，从四川来香港十多年了，一直住在宏福苑二座，帮女儿照看外孙。事发当天，她一个人在家。下午三点前后，她刚把衣服洗好晾起，接到了正在韩国旅游的女儿打来的电话——“妈，你在哪里？楼下起火了，你快看看。”

“我当时什么都不知道。”她说，外墙正在维修，窗户被胶纸封住，只能打开一条窄缝，看不清外面发生了什么。她住三楼，听不到警铃，也没有人来敲门提醒。她拿了钥匙、手机和常用的钱包，准备下楼。在电梯口，她想着再回家拿点东西，却被管理人员拦住，“他们说等一下起火了，我跑不动。”

陈阿姨下到地面时，街上已经停满了消防车。她站在空地上，看见对面三座的外墙已经被火吞没。

2025年11月26日，消防员在宏福苑扑灭火灾。

一开始，她以为火不会蔓延到自己这一栋，两座楼之间隔着一个空隙。“没想到不到一小时，我们那栋也烧了，从上面往下烧。”现场烟味又冲又呛，广播不断重复，不允许居民再上楼。

陈阿姨担心的不只是自己。她有一位住在 21 楼的朋友，当时带着 6 岁的孙子，也是在接到家里电话后跑下来的。而住在 28 楼的一对老夫妇——也是她朋友——到现在仍联系不上。“是手机掉在家里了？还是没电了？人还在里面？”她说，“我好怕。”

宏福苑共有八栋楼，每座31层，每层8户。根据2021年人口普查数据，这里常住有4643人，其中超1/3都是65岁及以上老人，其中不乏从壮年住到退休者。面对火灾，老年人总是更脆弱的。

火灾最终殃及其中七栋。她们家原本计划 12 月 1 日从韩国回来，如今提前返港，却已经没有可以回去的家。“我们一家五口住在这里十几年了，两房单位，四五十个平方，很小，但够住。”她说。

事发当晚，政府部门来电询问她是否需要安排临时住宿。她拒绝了——她暂时住在朋友家，但她知道，女儿和外孙回来之后，“就真的没地方住了。”

受灾居民在庇护点等待物资。（图源：香港內地青年义工交流协会）

陈阿姨几乎整夜未眠。凌晨一点才到朋友家躺下，又在天亮前醒来。白天，她在楼下和附近的庇护点来回走动，不敢静下来。“我在外面，女儿打电话给我，我都在哭，太怕了，看到火烧起来真的太怕了。”

中科监察主席、时事评论员、香港建筑工程商人潘焯鸿于11月27日上午8时到达了宏福苑附近。据他描述，当时大火仍在燃烧，消防车正对着约十五层的位置持续射水，但二十层以上的火势已难以触及。现场消防的策略，是先为大楼降温，让火势自行减弱，再伺机进入楼体内部搜救。他预估，死亡人数可能超过 150 人，“这是非常大的一个灾难”。

潘焯鸿自称其在15个月之前，就开始向政府警示火灾风险。但几乎同一时间，宏福苑大维护工程一份相关文件称，暂未有迹象显示，短期会收到改善消防安全工程的命令。

事件发生后，宏福苑火警钟确无声响的消息方得以证实。对此，他给出的解释是：一些负责维修的工程公司为了避免施工扰动触发火警钟，会非法关闭消防系统。“因为他们做的东西很多都不合规范，很容易惊动消防钟。如果响起，消防车就要来，就会惊动消防处，这会给他们带来管理上的麻烦。”他停顿了一下说，“这个是杀人了。”

竹棚、防护网与发泡胶

在本次灾难中，相比备受争议的竹棚，阻燃能力不佳的防护网，与覆盖在大楼外层的发泡胶，新晋成为公众关注的焦点。

11月27日凌晨，香港警方以“误杀”为由拘捕3名男子，怀疑正处于大维护工程中的大楼外墙的保护网、防水帆布等未符合标准，并在唯一一座未被波及大楼的每一层电梯大堂都发现易燃的发泡胶。警方怀疑建筑工程公司“严重疏忽”，不排除发泡胶为火势蔓延的原因，被捕者即为该公司的两名董事和一名工程顾问。

宏福苑自去年 7 月起进行大型维修，陈阿姨所在的二座从去年8月开始施工。她说，女儿为此缴了十多万维修费。开始施工时，外墙架起棚架，窗户被封得严严实实。“我们什么都看不到，窗也不能开，只能开空调。”她的客厅和厕所的窗户还能开一点，两间卧室的则完全推不开。而封住他们窗户的，正是一层极为易燃的发泡胶。

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11月26日晚，宏福苑被浓烟和火焰包围。

27日凌晨，香港保安局局长邓炳强在社交平台发文称，26日大埔火警中，消防处在扑救期间发现大厦外墙的保护网、防水帆布等疑不符防火标准，有窗户更被易燃发泡胶封闭，导致火势蔓延异常迅速，极不寻常。

经过初步调查，警方发现两个不寻常之处：第一，发现有关大厦的外墙物料着火后的蔓延程度，较一些合规格物料远远猛烈和蔓延得快；第二，未受波及的屋苑大厦玻璃窗贴上一些发泡胶板，也不寻常。因此，邓炳强表示，本次火灾不排除刑事案件的可能性。

棚网搭建之初，2024年9月，曾有居民向相关部门咨询棚网阻燃问题。劳工处处长回复称，有关棚架上装置的保护幕（棚网）的作用是限制物件坠下的范围，保护人们免受坠下的物料、工具和废料击中。现时劳工处所执行适用于建筑地盘的安全条例中，并没有涵盖关于棚网或任何物料的阻燃标准。

该回复还提到，根据对该地盘视察所得，该维修工程并不需要在竹棚架上进行热工序、使用明火或易燃物品等，而地盘内亦有提供合适的灭火设施。因此，棚网发生火灾的风险相对为低。而劳工处亦已经提醒有关的承建商，必须做好地盘内的防火措施以防止火灾发生。

而在宏福苑大维护工程前的一份答疑文件中，施工方曾承诺，此次工程所使用的棚网“必须具有阻燃性，但并非完全绝燃”。

答疑文件显示，宏福苑维护工程所用棚网“必须具有阻燃性”。

潘焯鸿称，棚网的材料，“如果用正规的材料，其实花费不多的。但是偷工减料的话，危险非常大。”公开报道显示，阻燃棚网单价约90元，为普通棚网的两倍，且需频繁更换。

他表示，从去年开始，他一直在呼吁政府有关部门正视修缮工作中的偷工减料问题，但是，一直没有收到有效回应。于是，“这些承建商就觉得，香港政府已经放宽了。所以整个维修行业，现在都是偷工减料。”

潘焯鸿曾因检举钢铁“剪钢筋”丑闻，而被喻为“吹哨人”。他坚定地认为这不是天灾，而是人祸。“如果要论天的话，10月10号，天对香港已经非常好了。”当天，中环华懋大厦的大型竹棚架发生大火，火舌迅速吞噬工地网布与竹竿，使大楼窗户烧毁、外墙严重焦黑。

28日晚间，港府证实，棚架围网达阻燃要求，但包围大厦窗户的发泡胶板高度易燃。根据初步掌握资料，最初起火位置应发生在宏昌阁低层外的围网，其后由于引燃窗户上的发泡胶板，令玻璃爆破，导致火势急速增强，迅速蔓延，最终酿成灾难。

但邓炳强亦提及，烧断的竹枝飞坠，亦有可能引致其他楼层着火。与此同时，宏福苑大火后，港府屋宇署亦发出通告，要求负责在建筑物外墙使用保护网/幕、防水油布及塑料帆布者，必须在12月4日或之前提交报告，交代所用物料的阻燃性是否符合认可标准。

目前，起火原因仍待进一步调查披露。

强制验楼，贪污严重

在香港的城市版图上，大埔并非一开始就属于城市。五十年前，这里还是新界北的乡郊地区，以客家聚落、渔民与小型农田为主。

20世纪60–70年代，香港人口迅速膨胀，九龙与港岛的城市承载已接近极限。为解决住房短缺与城市过度拥挤，港英政府于1972年正式推出《城市发展计划》，宣布在新界兴建多个“新市镇”（New Towns）——大埔便是其中的关键节点。

八十年代，大埔新市镇进入快速建设期。工业邨落成，东铁线延伸至大埔墟，学校、商场、公屋、居屋陆续建成，人口开始大幅增长。宏福苑便是在这一阶段落成的“居者有其屋计划”（居屋）屋苑，采用当时普遍的设计：高层、密度高、结构实用，主要服务中等收入家庭。它在1980年代是新社区的一部分，与周边屋苑一起构成了大埔的核心住宅区。

四十年过去，大埔从“新市镇”变成了“老社区”。包括宏福苑在内的多栋屋苑楼龄超过三十、四十年，外墙、排水、电线、公共空间都进入维修周期。

根据港府此前披露的数据，截至2021年底，香港楼龄达30年或以上的私人楼宇超过2.7万幢；2009-2019年，楼龄超过35年的公屋比例由6%激增至24%。此外，香港还有大量“三无大厦”，日久失修，管理混乱，存在较大隐患。

为了应对楼宇失修问题，香港特别行政区政府屋宇署于2012年6月30日起全面实施“强制验楼计划”，要求楼龄30年或以上的私人住宅，每隔一段时间必须接受由政府认可的专业人士进行的结构与外墙检查。计划覆盖大厦的主体结构、公用部分、外墙状况，以及排水与防水系统等可能影响整体安全的部分。若检查发现问题，业主需在指定期限内完成修缮，并由注册承建商执行工程；相关报告与施工过程则由屋宇署负责审核。该计划的目的，是为老化楼宇建立一套制度化、标准化的安全检查机制，避免因长期缺乏维护而引发事故。

港府屋宇署官网，宏福苑被列入强制验楼验窗计划范围。

按照“强制验楼计划”的规定，宏福苑早于2016年接受政府强制验楼法定通知，而直至去年1月，时任业主立案法团才通过涉款共3.3亿元的大型维修工程。

根据方案，每户业主需摊分15.6万至18.2万元，分6期供款。此举当时引起大批业主不满，质疑造价过高及招标过程透明度不足，多次与法团爆发激烈争执。

潘焯鸿称，据他了解，强制验楼计划落地后，带来了严重的贪污现象。他声称，正规的维修公司被排挤在外，工程被黑社会把持，而政府对违规行为采取放任态度。

潘焯鸿介绍，香港目前每年约有千亿港元投入大厦维修，全部由业主承担。业主通过法团代表大厦决策，而围绕维修工程的“回佣”与贪污在行业内已非常公开化。他举例，一宗一亿元的维修工程，法团可能收取400万的“回扣”，管理公司及其他环节亦各有分成。“小业主拿出来的钱，可能有三四成是被贪污了。”他认为，正因如此，承建商在实际施工中只能通过偷工减料来弥补成本。

据《南华早报》2024年4月报道，香港反贪污与反垄断监管机构展开行动，因建筑维修工程围标拘捕 20 名嫌疑人。涉案人员包括承包商、顾问、中间人、业主立案法团成员及物业管理公司骨干。

调查发现，嫌疑人通过操纵招标、夸大合同金额、帮助关联承包商中标，并干预项目监管与付款，违反了《防止贿赂条例》和《竞争条例》。涉案项目涉及香港岛及新界的住宅、综合用途及工业建筑，单个合同金额从数百万至数千万港元，总额约 1.8 亿港元。部分项目尚未授标，一半已启动施工。

香港廉政公署就维修工程可能涉贪展开调查。

目前，香港廉政公署已成立专案小组，就宏福苑维修工程可能涉及的贪污展开全面调查。28日已先后拘捕8名人士，包括工程顾问、棚架工程分判商及中间人。

双重老龄化下，高层住宅的安全隐患

在失踪者信息汇总中，出现最多的就是老人。他们中不乏宏福苑1983年的第一批住户，在这42年间，楼与他们一起在变老。

而人口的老龄化与楼宇，尤其是宏福苑这种超高层楼宇的老龄化，是香港正面对的重要问题。

据香港特区发展局数据，香港楼龄达50年以上的私人大楼就有超过1万幢，并且还在以每年超过600幢的速度增加。与此同时，这些楼宇每年得到重建的数量不到200幢，而香港44%的甲级写字楼楼龄已超过30年，这一比例预计将在2030年升至55.1%。

对于这些老龄的高层，消防毫无疑问是个问题。

清华大学建筑学院教授尹稚在网上看了宏福苑的平面图。他指出，宏福苑是典型的高密度十字式布局户型，这种楼的设计，为了保证每户有正常的采光和通风，会在几个交织点上留比较深的凹槽，这些凹槽在失火的情况下都会产生非常明显的烟囱效应，对空气流动做垂直加速，会加速大火燃烧。

尹稚称，高层建筑火灾主要问题在于扑救很困难，使用消防车或者直升机灭火等措施基本上是杯水车薪。“楼高到这个程度，其实主要还是靠内部比较严格的防火分区，全自动化喷淋系统的设计施工和良好的养护来防火，指望靠外界的扑救，对于这种高层或者是100米以上的超高层来讲是极其困难的。”

将视角转向内地，这场大火也为许多城市的高层建筑消防隐患敲响了警钟。

过去数十年来，许多城市都曾以香港经验为蓝本，通过高层住宅来应对人口和住房刚需。但随着时间推移，材料老化、外墙脱落、违规改造等问题逐渐浮现，暴露出房屋安全和火灾隐患。机构数据显示，截至2024年，我国城乡住房总建筑面积已超660亿平方米，其中房龄超30年的建筑占比达35%，总面积或超230亿平方米。

宏福苑楼宇修复工程资料简报显示，火灾发生前，部分楼栋墙体已经剥落。

在尹稚看来，这些年，各地都在适当地强化这种所谓消防扑救能力的建设，但将来中国可能最麻烦的就是大量的县城里边的高层和超高层住宅。因为县城不具备这种外部高层扑救的能力，绝大部分的县城可能连个能爬50米的云梯都很少见。

他一直不太主张把节约用地的重点放在住宅，因为这种高层建筑特别是用来做住宅的话，会带来很多长期的风险，尤其是消防。高层建筑的火灾救灾一直是一项世界性的难题。尹稚认为，想要尽可能排除隐患，就需要在消防上采取“性能化设计”，比如说，加大内部的这种消防栓自喷淋等这些系统的密度和强度，来达到同样的这种燃烧的时间控制效果。

对于老旧高层建筑改造，尹稚指出，进行彻底性的改造肯定是不现实的，那就要通过例如增加阻燃式、耐燃烧的装备来确保更多生命的安全。“耐燃烧的目的不是保证说这个楼最后不被烧掉，而是给你换来了足够的逃生时间。”

如今，宏福苑的大火已基本扑灭，伤者救治、善后支援、事故调查等工作仍在加紧推进。自今日起，香港所有政府建筑及设施均降半旗志哀，整个香港仍处在沉重的哀伤之中。

尹稚初步判断，这场灾难应属于重大责任事故。“这种施工现场怎么可能允许有不受管制的明火，不管是吸烟也好，还是焊接作业也好，所有的建筑工地对这种明火管控，那都是铁律的。”他说，“如果在这个问题上失手，其他东西设计得再好、弄得再好也还是会出事的。”

（实习生张佳睿、张媛对本文亦有贡献）

上期周报：【CDT周报】第245期：为了回击高市早苗的挑衅，本月起无偿多加5个班

过去一周，中国数字时代【404文库】新增文章4篇，【每日一语】新增网语7条，【大事记】收录热点事件1条，刊登读者投稿4篇，投稿请点此。

编者的话：

11月24日——12月1日，这一周。

11月26日下午，香港新界大埔宏福苑（小区）一栋翻新维修中的高层住宅突然起火。受干燥天气、持续强风及易燃建材等因素的影响，火势迅速蔓延到其余七栋，直至完全失控无法扑灭。香港当局首次启动了近20年来最高级别的火警警报，但在火灾持续逾24小时后，仍有三栋建筑存在火情。现场状况以极为惨烈的方式在网络上“直播”：消防员持续从现场抬出幸存者与遇难者遗体，滚滚浓烟与翻腾火焰将整片天空染成暗红。这场大火的伤亡人数同样触目惊心，截至目前已造成146人死亡79人受伤，成为香港现代史上第二致命的火灾。有香港媒体以“港殇”来称呼这场大火，有当地市民哀叹“为何香港会变成这样？”

宏福苑建于1983年，共8栋住宅大楼，高达31层，大部分住户是本地的中老年。自去年7月起，小区开始了大型维修工程，建筑外墙全部搭上了棚架，并采取多栋同时施工的方式。大火肆虐期间，不少网民将火势迅速蔓延的元凶归咎于竹制脚手架，网上甚至传出工人在棚架内吸烟的图片。然而，后续调查显示，火势扩大的主要原因或与翻新建筑外层的绿色施工防护网、安装在窗框上的发泡胶均未达到阻燃标准有关。有大陆网友联想到了2010年的上海胶州路火灾，一场被定性为“施工引发的责任事故”，表面上是无证电焊工的违规操作，背后却涉及到了层层转包、资金挪用等深层问题，只是这样的“恶意联想”很快就遭到了404。

有大陆网友指出，即便近年来香港在各个层面都在“沦陷”，但它的工程监督、材料供应、施工标准等可能仍然要好于大陆，小区居民也更有财力做旧屋改造（宏福苑此次翻新工程造价约3.3亿港元，折算到每户16至18万）。而刚经历了高层住宅爆发式建设十年的大陆，又如何能保证不会出现这种震惊全球的都市灾难呢？也许我们才刚迈入一种超高层住宅的困境罢了。而这样的反思声音，同样也遭到了404。有微博网友感慨道，“香港大火发生后，上到专家、委员、记者，下到最普通的民众都可以公开且不加掩饰地表达愤怒、悲痛、批判以及追责。原来这才是一个正常的、容许表达和调查的公共空间。相比之下，同时间发生的昆明铁路事故（11名工人死亡），通告最后落在‘维护好铁路运输安全稳定’，社媒平台连哭声都看不到。”

当然，这样的比较或许更多是种一厢情愿。有媒体披露，早在去年9月就有宏福苑居民向市政府反映维修工程中的材料不符合阻燃标准，但这些投诉、建议均未得到重视。还有公开资料显示，负责维修工程的宏业建筑工程有限公司，其前股东曹德光因贿赂房屋协会官员，曾被判处18个月监禁。采购腐败与建筑材料问题仍处于调查阶段，尚无定论。但显然，已有的证据显示这场大火已远非单一意外，而是由决策失误、监管缺失、防火体系欠缺等因素叠加所酿成的人祸。更讽刺的是，一名香港年轻人因提出“四大诉求”被捕，他提出的四点是：安置灾民、独立调查、重审监管、问责官员。就在其被捕当天，驻港国家安全公署竟发文称“坚定支持香港特区依法严惩反中乱港分子‘以灾乱港’行径”，这何尝不是一种彻彻底底的“内地化”？

本周，在中日关系紧张背景下，多位日本艺人的中国演出遭到取消。28日，日本歌手大槻真希在上海万代嘉年华演出时出现了令人难以置信的一幕：舞台灯光突然被强制拉闸熄灭，大槻真希当场被工作人员拉下了舞台。她在得知这一要求的瞬间目瞪口呆、震惊不已，当场呆住的神情更意外成为网络表情包。据悉，此举可能来自主管部门的统一要求，歌手滨崎步、美波、花谱、吉本兴业的演出也均被取消。滨崎步原定于29日在上海举行的演唱会因“不可抗力”被强制取消，但在之前，近200名工作人员耗时五天才搭建好舞台，许多外地观众也提前购买了机票。得知演出被叫停后，滨崎步仍坚持在空荡的场馆内完成了彩排，上演了继“奥斯陆空椅子”（刘晓波获诺奖）之后的“上海空椅子”历史名场面。

滨崎步在公开消息中称“我连当面道歉的机会都没有，就要亲手拆掉这个舞台……我依旧不敢相信，也无法用语言表达心情。真的非常抱歉。”但实际上该道歉的另有其人，当局只因一时的反日需要，就可以随意叫停中日文化交流，上演各种拉闸断电的粗暴场面，而最终为此买单的，却是所有无辜的观众、艺人、主办方。更有网友讽刺这种手段的低劣——他们的反制手段大概只剩“把熊猫要回来，再把国内的秋田犬集中起来打一顿了。”目前，滨崎步拥有一百多万粉丝的INS账号几乎成为了一个展台，其置顶消息是一张上海彩排的谢幕图片，评论区有人回应称“你用爱击败了粗鲁的中国政府”、“你向世人展示了什么是真正的文明”。有粉红网友对此评论说，现在中日已经交恶表态是必须的，人家美依礼芽的演唱会就办得好好的，也没人出来阻止她。那么，这位上过中国综艺（《乘风破浪的姐姐》）的日本艺人是如何表态的呢？她在微博上说“中国对我而言就是我的第二个故乡，中国的朋友都是我珍视的家人。我永远支持一个中国。”

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近日，中国人民解放军第38集团军前军长徐勤先受审录像流传到互联网，并在部分平台遭到删除。中国数字时代将该录像完整版（时长6小时3分44秒）予以收藏，并整理成文字稿全文发布。1989年5月17日，徐勤先被上级要求率领第三十八集团军进入北京执行戒严令，镇压六四民主运动，但他拒绝执行调兵令。随后，徐勤先因“违抗戒严命令”被捕，次年被军事法院判处五年有期徒刑。刑满出狱后，徐勤先仍然受到当局严密的监视和控制，直至2021年1月在石家庄辞世，享年86岁。

• 【CDT报告汇】寒冬：北京之手伸向境外，哈萨克斯坦拘押“新疆证人”（外二篇）

近日，长期关注中国宗教自由的 NGO 组织寒冬 (Bitter Winter) 披露，哈萨克斯坦再度大规模拘押人权团体“阿塔珠尔特·哈萨克人权组织” (Atajurt Kazakh Human Rights) 的成员，其中包括多名曾公开作证新疆“再教育营”的亲历者和家属。该机构称，这是一起“长臂管辖”的案例。

• 【中国哭墙】你是我们的良知（11月1日-11月30日，2025年）

2025年11月1日—11月30日，距离李文亮医生去世已2049—2079天。这位在武汉新冠疫情期间因为说出真话成为悲剧英雄的普通眼科医生并没有被民众遗忘，为公共安全与健康充当“吹哨人”成为他闪亮的墓志铭。

一周关注：

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• 基本常识｜香港，是真的老了……
• 观人随笔｜没有一场致命大火不值得深入反思

看到香港宏福苑火烧连船的新闻，我第一反应是那种久违的、灰沉沉的震惊，那是香港啊，一个在我们心里象征着秩序、现代、繁荣、亚洲标杆的城市，如今却用漫天火光告诉世界，曾经的东方之珠，成了这个嗨样。这场大火是香港回归以来最严重的火灾，也是自上世纪以来第二惨烈的城市灾难。1918年，香港跑马地马场大火，600多人罹难。这次，火烧了八栋楼，一共1984户，44人确认遇难，279人失联。

• 【404活动】世界之敌的敌人｜据传滨崎步在空无一人的舞台上完整演完整场演唱会
• 【404活动】日剧与音乐部屋｜唱一半突然被叫停了！全部都要取消？

因为“不可抗力”因素，原定于明天在上海举行的滨崎步演唱会在今天被突然取消。由于通知传达的时间非常极限，滨崎步团队和许多购票粉丝已经来到上海为演出进行准备。在得知演唱会被取消前，滨崎步还在Instagram上为遭遇火灾的香港市民祈祷和哀悼。她还呼吁29号来看上海演出的观众尽量避免身穿红色服装，并宣布她会取消舞台的红色服装和火焰效果。可惜的是，这次已经搭建好的舞台没法呈现给观众了。

一周惊奇：

• 四环青年｜俄罗斯工程院中止郭某院士资格，这个院士有多“水”
• 风声OPINION丨高中生当上高校首席科学家，哪些人需要负责？
• 学术批评网｜江苏科技大学郭伟教授、博导、“千人计划”等职务评选文件
• 旧闻评论｜江科大不是受害者

在江苏科技大学材料科学与工程学院担任教授、博士生导师的郭某，被指只有高中学历。相关消息引发广泛传播后，江苏科技大学发布情况通报称，已认定郭某存在严重学术不端行为，将其解聘后报警，目前案件正处于侦办阶段。 但很多人认为，郭某的所作所为，不是学术不端，而是赤裸裸的诈骗。经过媒体的多方核实，郭某活跃于学术领域的诸多头衔，大都是伪造的。

• 冰川思享号｜婚前同居等同家人？男女网友这次竟然都炸了

11月26日，微博话题“婚前同居认定属于家庭成员”冲上热搜榜首，引起网友热议。这是最高检在新闻发布会上公布的新闻。新闻里称，检察机关依据刑法、反家庭暴力法等法律规定精神，将具有共同生活基础事实的婚前同居关系认定属于家庭成员关系，并将家庭成员身体伤害以外的精神虐待认定为家庭暴力行为，对受害者的保护更加立体全面。

• 经视直播｜多地学生称收到学校语音采集任务，有学校称与专业课成绩挂钩

11月25日，一名IP属地为湖北的网友在社交媒体上反映，其所在学校强制要求学生录制语音，供安徽某科技企业用于语音大模型产品训练，并将此任务与专业课成绩挂钩——未完成者将被要求重修。经视直播记者联系到发帖者。发帖者拒绝透露学校名称，但出示了一份学校通知。通知中写明：“本次录音正常完成的同学，可获得以下课程平时分满分奖励……”

一周讽刺：

• 作业本｜11个人随机死于它们的疏忽，冷漠地像11个人撞到了车上
• 沧浪闲话｜昆明某火车站11死2伤，官方通报有讲究
• 我来自来生｜警情通报不宜惜字如金

昆明火车站的通报很及时，距离事故发生可能不到10小时……但含人量为负。这是11个人在凌晨被车撞死，不是11个人撞了车。就这样轻轻地进行了一下新闻通报，二百来个字，一大半用于描述所有的荒唐：发生后立即启动预案，组织救援，恢复正常，原因调查中……这种冷漠也没什么，因为每年看到的次数太多已免疫。

• 六神磊磊读金庸｜聋哑谷弟子：金庸最惨门派的耗材人生

金庸武侠里，有个巨大争议：哪家公司的员工最惨？首先容易想到的是星宿派、神龙教、日月神教之类。直到最近重翻《天龙八部》，才意识到还有更极端的存在。金庸江湖里的第一血汗工厂，实属是聋哑老人苏星河的聋哑谷，非人程度远胜过电诈园。苏星河原本应该说是个正面人物。他是丁春秋的师兄，很长一段时间里，都是他保护着师父，和丁春秋周旋。按理说他的形象不算太差。然而仔细一看才发现，他手下的众弟子，当真是武侠世界的顶级牛马和最佳耗材。

• 不止杂谈｜简中互联网规则怪谈

发生群体性意外事故后，遇难者亲属应该保持一定的沉默，但又不能完全沉默；应该衣着得体，但又不能过于得体；应该情绪稳定，但又不能过于情绪稳定；应该发出质疑，但又不能质疑某个群体在事故中应该承担的责任，以及发生事故后的表现；应该在事发地短暂停留，但又不能天天逗留；应该在部分媒体前落泪，但又不能号啕大哭；应该亲属之间互相安慰，但又不能私自串联；应该寻求补偿，但又不能数额过大；应该倾诉痛失亲人后的心绪，但又不能写成小作文。

• 木蹊说｜36岁嫌疑犯“王俊凯”刷屏，谁在消费新闻的尊严？

11月25日，义乌警方发出了一则关于“王俊凯涉嫌非法吸收公众存款”的通报。一般来说，警方发嫌疑人的通告，都会用“某某”来替代，避免可能引起的法律争议，除非是碰到严重的犯罪事件，影响到很多人利益的。尽管警方在正文中明确标注了嫌疑人的年龄、籍贯等身份信息，但不少媒体在转发时，却非常刻意地突出“王俊凯被立案侦查”的字眼，把年龄、地区全部删去，将地方性经济案件包装成一个“明星塌房”的爆点新闻。

一周声音：

• 波波夫同学｜微博淡出，是一场漫长公共性退潮的开始

今天想聊微博的淡出，并没有冒犯的意思，因为这个世上并没有什么不朽之物，淡出是万事万物都会经历的一个过程。微博上线都十六年了，即便不如当初热闹，但在今天的简中互联网，也投射了极为恢弘的余辉。况且，这个黄昏还可能很漫长。起因是我之前关注的一个X博主Manya Koetse，她是波兰人，西方的中国问题专家，她在2013年做了一个网站，名字叫“微博趣闻”……

• 严禁焰火｜电影的衰退，不是因为电影人“不走心”

这两年，公众号上出现了大量解读“电影行业为什么不行了”的文章。它们往往在相似的逻辑里循环：电影人偷懒、剧本不行、演员敷衍、“不走心”、靠关系混日子……于是观众离开，于是市场萎缩，于是电影人需要“沉下心来”拍好电影。这种“道德式劝诫”听上去振奋人心，但它几乎完全错过了真正的问题。电影市场不是因为电影人不够努力而衰退，而是因为——结构性变化已经把电影推到了产业链的边缘地带。

• Mulan看世界｜旅游业在中国是个“夜壶”

过去十年，我见证了旅游业在疫情管控、经济复苏、外交摩擦各大场景中反复被“开关式”使用，相信中国的旅游人都早已练就了泰山崩于前而脸不改色的大无畏心态——因为习惯了。可惜的是，地大物博、文化资源处于世界第一梯队的中国，入境游表现却一直不尽如人意——不仅远逊于国土面积不足我国 4% 的邻邦日本，跟经济发展和治安水平不及我们的泰国、土耳其、墨西哥相比，都相去甚远。

• 人间之笔｜那些宏大叙事和道德棍棒下的假大空

要说，太多的人都在宏大叙事的背景下成长起来的，尤其是上个时代与经济发展高度同频的人们。这些人张嘴不是国家、就是民族，不是立场，就是主义，调唱的一个比一个高，事干的一个比一个脏。可如今时代早已变了。啥变了？人们的内心世界变了，更加注重自己作为一个人真实的生命体验和实际感受。人作为人而成为人不是作为人而成为某种人这种认知路径变了。

• 诗文润德｜疫情过去式 离开一个城市需要提供的诸多证明

整整四年过去了，当年谈疫色变，现在似乎把这一段历史忘却了。我当年提供的那些证明，估计早就当做废纸被处理掉了吧。这也无所谓，被标记了一个普通人信息的纸张，本来就是废纸，没有什么实际价值了。只是我常常想起来，生活在现在安定祥和的年代，没有社会的动荡，能有现在的自由，出行不需要各种证明，就已经是很难得了。不念过往，活好当下，或许是一个人最需要珍惜的。

一周故事：

• 极昼工作室｜消失在玉米地里的母亲

这个秋天，渭北的黄土塬上下了三十多天雨。53岁的李白娥，随着1亩6玉米地消失了。村里很多女人最后看见的，是停在路边的红色三轮车。有十多天，稍不下雨，她就骑着这辆车在水泥路上来来回回，一个人抢收一两千斤玉米。每天清晨五六点，挨近村口那间老旧的土红色屋子，传出窸窣扫地声。家人被李白娥的动静搅醒，开始新的一天。她住在东边的灶房，起床就做饭，摆上小米粥和鸡蛋羹，去另一头的房间敲门，喊老汉带孙子出来吃。再吩咐，今天该施肥还是该浇水。

• 澎湃新闻｜“微信群聊八卦被行拘”，追溯一则教师办公室黄谣

傍晚，在一个由六名教师组成的同事闲聊群里，有人提到一则传言——浙江台州天台县一所中学有年轻教师卖淫被抓。几位同事鼓动群里的李淑去打听情况，因为知道她有朋友此前在相关学校任教。李淑在天台县另一所中学工作。当时，当地教育系统里流传着几件官方没有证实的“丑闻”，这是其中的一件。李淑通过微信找朋友林青青打听，林青青表示几小时前对此也有所耳闻，她告诉李淑一些流传的细节，李淑再搬入六人群里，大家揣测，卖淫的是年轻女教师梁芝。

• 极昼工作室｜说服农村父母补缴社保，一场养老的家庭「战争」
• 就叫熊太行也行｜农村老人一次性缴纳十几万的保险，靠谱吗？

近两年来，不同省份相继更新了城乡居民基本养老保险政策，进一步收窄一次性补缴的空间。在安徽，一些地方通知了补缴可能截止的消息；佛山市规定，于2025年3月1日起停止执行原一次性补缴政策；海南省明确将最后的窗口时间定在2025年12月31日。根据这些政策，此前从未缴纳社保或中途断缴的农村居民，可一次性补缴城乡居民养老保险；过了截止时间后，首次参保已经超过45岁的，以及存在欠缴年度的，如果没有及时补缴，在60岁时无法满足累计缴费满15年，只能往后逐年续缴至65岁以满足年限。换句话说，就是要再“熬”5年。

这是达叔的第1908篇原创

大家好，我是达叔。

一个想和大家一起慢慢变富的家伙。

昨晚小号文章：

高中生变教授，江苏科技大学郭伟，低配版交大陈进，如果不去评院士，能平安落地？

分享了一个高中学历，愿力巨大的家伙，成功成为江苏科技大学首席科学家，随后又陨落。

达叔给分析了一下，如果他操作更丝滑一些，是有机会继续蒙混过关的。

就如同万科的文章，如果没有楼市这轮超预期下行，万科等管理团队，也能蒙混过去。

要市场化处理万科，万科股债双杀，居民轻微失信原则上不再公示，地产转折到了

以下内容，只代表个人观点，不一定对，随便看看。

时间

回家吃饭，达婶问，香港发生的火灾，你看到了么？

消防车在超级火灾面前，很渺小，很无力。

达叔说，看到了。

2010 年，我当时刚毕业没多久，正在静安寺隔壁的某个头部三甲医院，拜访客户。

也是 11 月份。

突然，整个医院都乱套了，隔壁警报齐鸣。

上海静安寺后面，胶州路上的教师公寓失火了，很多受灾居民，被紧急疏散到周围各个医院。

那天，达叔就在现场，客户都去帮忙了，印象极其深刻。

和香港这个火灾相比，都是所谓施工引发的责任事故。

胶州路教师公寓是节能施工改造，电焊工违规操作，把电焊溅落物引燃脚手架上的易燃材料。

引发了立体火灾。

也是先抓了“无证电焊工”。

香港是第一时间把几个项目负责人，都给抓了。

香港大火更离谱一些，竟然使用的是柱制脚手架、易燃防护网，这些都是在大陆一线城市被淘汰的玩意。

是香港建筑业，不知道有先进的建筑工艺么？

世界级房价，房地产的鼻祖城市，肯定知道建筑业最前沿技术。

有先进技术，但在市场上并不使用，一定是因为老旧的技术阻拦，形成了存量利益共同体。

就如同滴滴打车刚出来，出租车公司集体反对，汽车刚出来，马车协会一致反对。

这在经济学里，有一个专业名字叫：

卢德主义。

每次技术进步，都会有既得利益反对。

被捧到天上的香港，在技术层面太不思进取，过分保护落后产能。

从香港建筑产业升级的角度，这一场大火，应该有机会成为转折点。

大陆从 1990 年代，逐步淘汰竹制脚手架，转向钢制脚手架，背后并不是观念上有多高级。

本质，还是算账的利益驱动，东大过去 20 年，迎来了全球罕见的城市化推进速度、超大规模基建需求。

是建筑工业化、标准化、超大规模推动了这个转型。

而香港竹制脚手架协会，并没有那么多订单，没有大量新增订单，只能维持小规模存量业务，养活既有的一点从业人口。

于是，就开始扯非物质文化传承，百年历史，成熟行业传承体系。

放眼望去，全球所有城市，只要动不动就提传承、讲历史、一定是目前手头上的事不够牛逼。

未来不够吸引力、当下没钱赚，就只能找补历史、扯传承。

能把大火的责任，全部推在竹制脚手架上么？

不能。

就如同，不能把上海胶州路的大火，全部推在几个临时工身上，说他们是无证电焊工。

老旧高层住宅，本身就存在先天安全隐患。

香港火灾小区宏福苑，是 1983 年操盘手资助的公屋，楼龄 42 年，是香港第一代高层住宅。

消防系统老化，烟雾报警器没校准。

而上海胶州路教师公寓，是 1990年代建的教师住宅，火灾时不到 20年楼龄，是次新。

都是高层住宅，上海 28 层，香港 31 层。

都是在施工，火势形成烟囱效应，快速蔓延。

工程领域的问题

上海大火之后，被扒出来的问题是，工程层层转包。

上海的总包方是上海市静安区建设总公司，把工程转包给子公司上海佳艺建筑装饰工程公司。

子公司，再把工程拆分给 7 家施工单位。

施工单位再找个体员工，来干电焊等高风险作业

利益自上往下分配，风险自下往上承担。

底层人永远赚最少的钱，干最累的活，冒最大的风险。

所以达叔清晰告诉自家孩子，以后不要干太辛苦的活，任何一个工作，但凡你觉得太辛苦，一定是跑偏了。

停下来，重新再选择。

香港火灾，被扒出来是维修资金，1.8 个亿被挪用，只有很小资金，真被用在消防设施升级。

其他大部分资金，都被挪到其他非核心项目上去了。

2010 年，上海胶州路教师公寓，火灾之前，这小区房价是多少？

2.5万/平

最高峰时期，2022-2023 年价格也涨到过 10 万/平。

经历过一场大火，烧死了几十人，叠加楼市下行，

2025年 11 月，现在这个小区有 4 个挂牌，价格是：

5-6 万/平。

被烧掉的房子，一切正常么？

被烧到那栋，不太正常。

整栋大楼，过去十几年时间，被水泥全部封死，被时间定格在这里，成为墓碑大楼。

达叔遇到每个事，都喜欢记录下当下的感受，会持续追踪后续的报道，看个体在重大热点事件里，后续的命运。

大火之后，逃生出来的人，被安排到了哪里？

周围的五星酒店居住。

住了多长时间？

没多久，舆论关注结束之后，就被弄出来了。

赔偿方案是怎样？

2010 年，上海赔偿方案是：

每个遇难人员，活的 96 万元的赔偿和救助金，其中法定赔偿一次性给 65 万，帮扶救助给31 万。

受伤人员按照伤残等级，也给一次性赔偿。

房屋损失赔偿，按照市场价格、全额赔偿。

如果居民想继续要这个房子，就又静安区建设总公司，负责修复、赔偿费用和贬值损失。

不要房子的，就支付货币赔偿。

不要货币，也不要房子，还可以由这个责任单位，给这同地段、提供一个新房期房，以市场价折算。

站在第三方，看方案是不是很完美？

截止到 2011 年 7 月份，赔偿工作没搞完。

只有 16 户同意理赔方案，其他大多数居民，都认为方案不合适，没有签约。

签了 97 份过渡安置房租补贴协议，每平方、每月补贴 100 元房租，先租房过渡。

时间来到 2025 年11 月，香港大火又起来了，15 年过去，上海火灾补贴，有结束么？

还是没有。

大楼被水泥封住，僵持在这里了。

不要只关注宏达叙事，要关注每个热点背后，一个个具体的人，他们的命运是如何被改变的。

万一遇到事，如何操作，才能拿到自己想要的结果。

当然，达叔祝大家，永远都不要遇到这些烂事。

学点真的。。

11月29日，周六，上海，线下见。

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新人优惠券：

CDT编辑注：截至发稿时，本文在兽楼处微信公众号上提示：“此内容暂时无法查看”。

1983年9月开始，香港新界大埔的宏福苑开始“入伙”，也就是收楼，办理入住。它是八幢31层的高楼，可以容纳1984户居民，是香港为中低收入家庭提供的资助房屋，类似内地的经济适用房。

香港人给这个计划起了个响亮的名字：

居者有其屋。

这样宏伟的计划，背后是香港强大的财政能力。虽然中英关于香港回归的谈判，中间有很多波折。但1983年开始，香港经济迎来了新黄金时代。

中国的改革开放，以及美国经济的强劲复苏，让香港顺利完成转型，从一座制造业城市，逐渐变为世界转口贸易的中心。

那一年，霍英东投资的广州白天鹅宾馆开业，李嘉诚创办的汕头大学正式开学，产业的血肉共生，让香港迎来连续12年的出口黄金期，年均出口额涨幅达到史无前例的：

24%。

1

在宏福苑筹划建设时，香港房委会的设计师为“居者有其屋计划”量身打造了一种新的建筑结构：

弹性十字型大厦。

同一楼层围绕中央楼梯和电梯井，会布置八个独立住宅单元。这意味着，可以容纳八个家庭的入住。香港人把这种房型，叫做八面来风。

弹性十字型大厦最明显的优势，就是既解决了邻里的对望，又增加了空气对流。从户型图上就能看出，大门旁的厨房开多了一扇窗户，可以通风，或者用来晾衣服。多一扇窗户，对很多香港人来说非常重要。

对急需房屋的香港政府来说，更重要的，它是能把容积率发挥到最大。

（后来香港人在弹性十字型大厦的基础上，发明出容积率更高的Y形居屋，并成为公屋的主力户型，那就是后话了。）

弹性十字型大厦出现之前，香港的私人住宅和公共房屋普遍在10至20层。而从宏福苑这批项目开始，香港开始出现超过30层的居民楼。

香港的楼越来越高，越来越密，与此同时，街区越来越窄。设计师的巧思，和城市规划者的决心，让香港在有限的土地中，塞入了尽可能多的居民。

香港开始折叠。

2

2025年11月26日14点51分，宏福苑的宏昌阁冒起了一缕黑烟。在火灾面前，弹性十字型大厦的优点，全部变成了缺点。

宏福苑的八面来风，原本是为了增加空气流通，如今却加剧了火势蔓延，有人说，它很像：

瑞士火炬。

十分钟后，大火吞没了整座大楼。

火势刚起，有路人拍下了视频，并上传到了社交平台。视频里的人们大声疾呼：

起火了！警报怎么不响啊！

起火十分钟后，39岁的消防员何伟豪和队友们到达火灾现场。很快，现场的火警警报升为三级，一个小时内，连续升到了四级，然后是五级。香港的火警五级意味着：

火情难控，必须禁止消防员上楼。

大火也蔓延至宏泰阁、宏新阁，8幢大楼中，有七幢陷入了火海。此时，何伟豪遇难的消息也已经传来。

至此，香港史上最大的火灾酿成，截至目前：

94人遇难。

3

2016年，房屋局就对宏福苑发出强制验楼令。

香港楼龄超过三十年的私人大厦，比例将近一半。这些老房子，随时需要接受强制验楼令。

验楼报告显示，宏福苑存在多项安全隐患。2023年，宏福苑业主公开招标，最后中标的是宏业建筑工程，一家有20年历史的专业维修工程公司。

宏业建筑请来的鸿毅建筑师公司为工程顾问。

去年1月份，业主立案法团通过了维修方案，年久失修的宏福苑，终于决定重整外墙了。

这是个大工程，光是维修经费就超过了3亿港币。

而这些经费，摊在1984户家庭身上，至少要付16-18万，宏业建筑要求业主们在9个月内筹齐资金，六期全部付清。

对于普遍市值400万的房子来说，这是很大的一笔开支了。

按照原本的计划，维修工期是一年整。然而，就在维修期间，旧法团被踢出局，新法团上任。今年年底应该完成的工期，被硬生生推到了半年以后。

为了省钱，新法团还专门开了会，讨论不做部分工程项目。比如说取消外墙纸皮石的透明面漆，这样就能省下1500万港元。

但省钱是根本不可能的，因为房子太老了，外墙窗眉必须重建，施工过程中还发现钢筋不足需要补救，又是一笔额外的费用。

房子老了，最难的不是维修，而是在维修的过程中，那些时不时冒出来的新问题。用社会学的话来说：

这是结构性问题。

4

不敢想象，宏福苑的居民这一年是怎么过的。

他们的窗外，要被绿色棚网围上整整一年。棚网包裹着的，是香港随处可见，但并不美观的：

竹鹰架。

竹鹰架的规整度，比铁制脚手架差远了。

除此之外，宏业建筑做了一件很反常理的事。他们为了刷漆，把所有人的窗户：

都贴上了发泡胶。

事实证明，在火灾中，竹鹰架、棚网、发泡胶，都成了助燃剂。

香港的劳工处有要求，棚架高于15米，围网必须防火：

但也只是建议而已。

他们当然知道，建筑商为了节约成本，基本上还是会用不具阻燃功能的普通网。毕竟，阻燃网的成本，比普通网高一倍。而且阻燃网容易老化，一次用完得扔；普通网就可以一直用。

按照重案组最新公布的调查结果，他们发现了建筑外墙用的保护网、防水帆布、塑胶布，并不符合防火标准。

也就是说，宏福苑居民窗外的所有东西：

没有任何一个是防火的。

5

内地早在2021年就全面禁止使用的竹木脚手架，在香港依然是主流。

为了把它保留下来，香港人想了很多理由，从成本到文化，从地理到历史。劳工及福利局为此专门统计过，从2018年到2024年，建筑地盘竹棚的工业意外致命个案数目，有22起。

但政府始终没有办法，游说劳工福利局的是竹业协会等组织。他们以保住饭碗和传统手艺的名义，拒绝金属棚架的更新。

最大的抵抗力量，是香港拥有竹棚职业资格证的工人，大概有4000多人。一名竹棚师傅的日薪可以高达3000港元。而金属棚架工人，只有1300-1500港元，相差一倍。

因为工程事故频出，今年3月17日，香港发展局不得不宣布，要在公共工程中”推广金属脚手架使用”。这意味着建筑署将要求至少50%的政府项目采用钢架。

虽非明令禁止，这一政策被视为竹棚退出公营建设的开端。

为此，竹棚技工开始维权：

会打烂我哋香港四千工友慨饭碗，影响渠哋慨家庭同生计。

发展局算了一下，实际上采用了金属棚架的项目只有：

2个。

6

超高层建筑衰老的速度，未免也太快了吧。

衰老最可怕的不是单个器官的衰竭，而是整个系统的连锁崩塌。宏福苑看起来那么简单的外墙维修，尚且如此困难。以至于能把四十年来积累的隐患、疏忽、纰漏一个个点燃，最终酿成了前所未有的一场大火。

不敢想象，一座满是宏福苑的城市，未来会是怎样？1983年之后，香港比宏福苑容积率更高的公屋，比比皆是。

过去四十年，大陆几乎所有城市，包括很多县城，都沿着香港的足迹，解决了很多现实问题，让城市容纳下更多人。但宏福苑以一种惨烈的方式，宣示了这种模式的隐患。

衰老的城市，会冷酷地执行代际清算，将代价精准地转嫁给最无力承担的群体。

一个人的衰老是命中注定无可挽回的，但一座城市理应有更新和演化能力，衰老是可以避免的。

——项栋梁基本常识

11月26日，香港大埔一幢维修翻新中的大楼棚架起火，并蔓延至邻近7幢大楼，截至发稿前已造成65人遇难，超过200人失联，是42年来香港最惨重的火灾事故。

以上个世纪的技术用竹子搭建的棚架，没有阻燃性能的尼龙网与泡沫板，形同虚设的施工安全监管……没有亲身去过香港的人们可能很难想象，一直以科技发达和廉洁高效著称的香港，会发生如此低级和离谱的重大安全事故。

但近距离接触过香港社会，了解近年来这座城市深刻变化的人们会知道，这样的事故发生在香港并不意外。

因为香港真的是老了，全方位的衰老了。

香港，曾经代表着璀璨繁荣与潮流先锋的东方之珠，正在衰老黯淡的通道里加速下滑。这场连烧8幢老楼的冲天大火，是老年香港日积月累下暴发的一场大病，蹒跚行进时跌下的重重一跤。

香港的衰老，直观的体现是建筑的老化

此次发生火灾的社区宏福苑建成于1983年，是一组已经42岁的高楼：外墙剥落、房屋渗水、电梯失修，连防火警铃都没有，到了不得不维修翻新的地步。

42年前，中国内地99%的人还没坐过电梯的1983年，在香港的城市边缘地带，如宏福苑这样超过30层的居民楼已经是常规配置。相比内地，香港的城市发展在当时至少领先两个时代。

上世纪八十年代，也是香港房地产业狂飙突进的一个周期，宏福苑正是在这一背景下由政府主导建设的“居屋”（类似经济适用房概念），这一周期持续了十几年。1997年亚洲金融危机之后，香港仍然有很好的发展，但却再也没有这般大规模集中的地产建设了。在这一周期，香港的地产商把资金和精力都投入到了更广阔的内地市场。

这就导致了一个显著的问题：房屋老化。

据香港特区发展局数据，香港楼龄达50年以上的私人大楼就有超过1万幢，并且还在以每年超过600幢的速度增加。与此同时，这些楼宇每年得到重建的数量不到200幢。

信息来源：

https\://www.devb.gov.hk/sc/publications_and_press_releases/press/index_id_11362.html

香港的建筑老化还不止体现在居民住宅楼方面，商业地产的老化同样十分严重。据仲量联行数据：

香港44%的甲级写字楼楼龄已超过30年，这一比例预计将在2030年升至55.1%。

信息来源：

https\://hongkongbusiness.hk/commercial-property/news/jll-warns-capital-loss-risk-ageing-hong-kong-offices

房屋老化不仅会给居民生活和商业活动带来诸多不便，更有外墙脱落的安全风险和致命的火灾风险。

此次发生火灾的宏福苑虽然是不幸的，但在香港诸多高龄失修住宅里已经是情况相对比较好的了，至少他们筹集到了资金启动了维修翻新项目。还有更多同一时期建造的高层居民楼仍然维持着40年前的生活水平和消防安全等级。

香港的衰老，更令人忧心的是人口老龄化

一个特别值得骄傲的数据是，香港是全世界最长寿的地区。2025年，香港男性平均寿命82.38岁，女性88.17岁，整体平均85.3岁，连续七年蝉联全球第一。

但与此同时，香港的老龄化程度也到了触目惊心的程度。

香港各年龄段人口数据（单位：千人）

香港老龄化趋势

香港常住人口753万，其中60岁以上人口238万，占比约32%。作为对比，北京市常住人口60岁以上的占比23.5%。

内地人均寿命最长，老龄化也比较严重的大城市是上海，户籍人口中60岁以上的比例高达37%。看起来上海的老龄化程度是不是比香港还高一大截？其实真相不是这样的。

这个60岁以上37%的数据其实只统计的是上海市户籍人口，如果把统计范围扩大到常住人口，上海市60岁以上的人口占比就只有22%了。

上海“本地人”老龄化严重，但因为吸引了全国各地的年轻人来这里发展，所以整个城市依然充满年轻活力。而香港却很难通过吸纳外部的年轻人来保持活力。

近几年，香港政府也在努力通过“高才通”、“优才计划”等引进年轻人口，但截至2025年6月总共也只批准了14万宗，这其中还有相当一部分只是拿了身份，并不真正长期在香港生活工作，还有一部分没能续签第二期。

这次宏福苑的火灾伤亡巨大，除了火势蔓延迅速的原因之外，很大程度上是因为居住在这里的高龄人士很多。

比如这两位就是宏福苑居民的典型画像，上图那位70岁的阿叔逃过一劫其实是因为火灾发生时他在外面上班。是的，70岁，在上班，是香港老人的常态。

宏福苑更多遇难者其实是行动缓慢甚至失能卧床的老人，火灾发生时，这些老人家很难有及时逃生自救的能力。

人口老龄化绝不只是财政负担或者医保压力这么简单，在自然灾害或者意外事故的场景，是真正会致命的威胁。

香港的衰老，最痛心的是香港精神的老化

其实说起来，建筑的老化有重建和更新的机会，人口的老化也有机会通过配套的社会支持系统来应对：

曾经，高度发达的社会组织，例如全球最领先的义工团队，一直以来都是香港这座城市的核心竞争力与文化魅力之一，也使得这座城市极有逆境之中的韧性；

之前，以廉政公署为代表的清廉高效政府系统，配合曾经高度独立的司法系统，不仅为香港营造了绝佳的营商环境，也能帮助香港克服老化进程中非常多的难题；

火灾发生前一年的施工期，廉政公署去哪儿了呢？

以往，高度发达，充满竞争的香港新闻传媒系统会不断发掘和曝光社会问题，监督特区政府的行政行为。类似宏福苑翻修工程项目这样明显违规的操作，照理说根本是逃不过新闻媒体监督的，或许，这场重大灾难就不会发生。

可惜，世间之事没有那么多如果，更不能用“曾经”、“之前”、“以往”的情况来应对当下的问题。过去了的，已经过去，消失了的，也很难再回来。

腰杆直不起来，香港可就真的老了。

香港火灾，是一场近年来香港灾害事件伤亡最大的一场了，只是在目前的新闻报道上就可以看到，有44人遇难，45人受伤，警方已经拘捕了3名涉嫌误杀的男子。

这场火灾从现有的新闻来看，只能看到两个比较清晰的要害点。

一是，这场火灾的蔓延跟竹子制作的脚手架有分不开的关系，事实上建筑脚手架引发的火灾在香港已经很多，上个月18号中环华懋大厦后巷，也是脚手架起火，据统计因为竹子脚手架的火灾事故，今年香港已经发生了100起。那么为何一定要用竹子脚手架，不是环保不是其他原因，而是脚手架有一个什么工会，因为种种的原因不通过淘汰竹子脚手架。

二是，这场火灾目前的定性，香港警方带走了3名嫌疑人，对外公布的罪名是“误杀罪”。结合新闻媒体报道的细节可以看到，业主多次看到有工人在竹子棚架内抽烟，那么这件事大概率的因素是有人因为过失点燃了竹子，如此才造就了这场悲剧。

事件就是这么悲哀，很多时候大的灾祸往往是一些小细节酿造而成。

如此这样的灾祸需要引发重视的点，就是对这些细节的放大，让人们看到因为麻痹，因为可能日常并不太在意的小行为，也是可以造就大悲剧的。这属于正向的意义，任何的一场灾祸在哀伤之余唯一的价值就是发现造就灾祸的根本。

因为灾祸今日可以发生在香港，明天会发生在其他的地方，可以是楼房的脚手架问题，也可以是高铁线路测试不注意细节让11个人瞬间丧失生命，是的，在今天这样的悲剧也是跟随发生了。

但看一眼网络，随着这场灾祸的发生，部分群体议论的是什么？

是香港火灾的话题下，一串串日本人搞事，日本人弄的吧，日本间谍搞得事等等。

在这里我不是为日本人说话，想说的是，这样的留言和观点，不经过大脑思考的逻辑就喷洒在网络上，是一种另类对逝者的伤害，也是在搅浑这场灾祸的水，让灾祸的根本原因被掩盖。

昨日的文章也是，面对回国的国人，留言区是一串串对回国人员严查严控的声音，这不是在很日本，这也不会对日本造成丝毫的损伤，反倒是自己人被他们搞得精疲力尽，搞成了对立。真的到了战乱时期，这种思想造就的结果就是别人还没打，自己先对立起来。

网上看到的一篇文章，说无脑者是不配爱国的，对此，结合上面的留言，深以为然。

还有一种现象便是，很多的大v在网络渲染一些日本人已经不行的言论，像下面这位湖南的知名红色大v，说什么在日本经商的华人发现，现在的日本媒体在集体封锁消息，几乎所有的新闻台都不播放新闻了，全是乱七八糟的节目，而这么做的目的是防止骚乱，因为真相一旦被揭开，日本人会上街抗议。

这种大v在网络中非常的多，不会去讲逻辑和事实，一个根本的逻辑是，互联网时代，日本人不去上网吗？尤其是日本的网络并非是局域网，是可以连接全球全世界的，什么信息看不到呢？

但他们不回去讲这个逻辑，阅读他们帖子的人有没有能力具备这种基础的逻辑，如此，日本要完了的印记便会在部分庸众的脑海里形成。虚假的印记是正向的吗？答案显然不是的，因为虚假会让人丧失根本的知己知彼，如此，一个问题又来了，在这种没有逻辑的渲染下，让虚假占据了真实，你丧失了对对手的了解，这真的好吗？

也所以，这所以天天喊着爱国的大v们，他们真的是爱国吗？

不不不，他们只是一群牲畜罢了。

当然，我也知道我这么说，依旧会被骂，一如我这阵子写作陷入的窘境，其根本的原因便是，基本盘不会去看你文章里的逻辑，也看不到，我们能有的并不是愤慨，而是可怜他们生而为人，却连基本的，人，该具备的基础逻辑都没有。

谢谢！

看到香港宏福苑火烧连船的新闻，我第一反应是那种久违的、灰沉沉的震惊，那是香港啊，一个在我们心里象征着秩序、现代、繁荣、亚洲标杆的城市，如今却用漫天火光告诉世界，曾经的东方之珠，成了这个嗨样。

这场大火是香港回归以来最严重的火灾，也是自上世纪以来第二惨烈的城市灾难。1918年，香港跑马地马场大火，600多人罹难。这次，火烧了八栋楼，一共1984户，44人确认遇难，279人失联。以香港这种高密度城市的逃生条件来看，失联基本意味着遇难。这个数字，放在哪里都算是超级灾难。

让人心痛的是，失联人口中大量是老人。香港的老龄化速度远快于内地，许多老楼里住的都是体弱、行动缓慢的长者。他们不可能像年轻人那样迅速撤离，也没有力量去推门、打破玻璃、冲下楼梯。

外媒有张现场照片，真是一图胜千文。

宏福苑建于1983年，居大部分住户是中老年本地人。老龄化、楼龄高、居住密度大，本来是香港城市肌理的一部分，本不该成为灾难的导火索。然而外墙翻新工程使用的竹棚架，加上一层便宜的易燃尼龙网，外加连续几天异常干燥的大风，还可能有工人抽烟，这些条件叠在一起，酿成了一场罕见的灾难。

竹棚架，一直被视为“香港特色”。在城市形象宣传里，它是本土工艺，是传统智慧。工会也长期强调竹棚架成本低、可塑性强、技工队伍成熟，是香港建筑行业的文化资产。但只要去看香港近20年的大型火灾，就会发现竹棚架和易燃围网几乎都是常客。

阻燃网一张90港币，尼龙网50。阻燃网晒过容易脆化，不能重复使用；尼龙网可以反复套上再拆下，施工队节省成本肯定首选这个。香港消防条例规定得明明白白，但是在实际中却偏偏大量使用。这不是香港管理层的系统性失职？

这场火灾的惨烈，背后是香港城市治理能力的整体滑坡。

香港曾经以严格的建筑条例、强效的监管体系著称。楼宇外墙要翻新、要搭棚架、要换材料，每一步都要申请、审批、验收。可现在的香港，法规还在，但执行越来越松。监管部门人手削减、流程外包、责任外移，各方都不愿承担监管成本。

不知道有没有人意识到，如果不是这次五级大火，今天还有多少人会想起香港？

曾经的“港澳台”，香港永远排在第一位——华人世界的金融中心、文化中心、电影中心、华语世界的桥头堡。港剧、港片、港星、港式制度、港府的效率、消防的专业、楼宇的整洁、社会的繁荣……它曾经是华语世界想象现代城市最具象的模板。如今新闻里有关香港的词汇是这样的：楼市冰冻、移民潮、贫富悬殊、产业空心化、年轻人北漂、治安案件、政府治理能力滑坡……没有一个是好的标签。

过去十年左右，香港的国际地位、经济动能、社会秩序、行政效能，都在持续走低，且肉眼可见。

从机场航班下降，到高等教育人才流失；从财政赤字到房市下行；从社会撕裂到公共服务质量下降，香港处处透露着一种集体焦虑。只是港人一直没时间停下来反思，因为事件一个接一个，风暴此起彼伏。

这场大火之后，香港建造业监管部门能否逃过追责？很难。八幢楼被火一把连烧，这是天灾，更是人祸。这样级别的都市灾难，不可能没有政治后果。那谁应不应该负责？这里就不点名了。

我用粤语来骂骂香港这些官员：

又唔识做，又唔肯做，打工都係交行货，真係班废柴。

以前的港媒很厉害的，图样图森破的老梗，就是因港媒而生。今天的港媒，还有以前那么犀利吗？希望他们雄起。

宏福苑这次外墙翻新，预算超3.3亿港币。平摊到每户16至18万港币，也就是人民币15万，这个钱不算少，很多香港人，尤其是住在这种老楼里的人，不一定能拿得出来。

那问题来了，如果不修呢？

不修就意味着，外墙掉落砸死人、渗水腐蚀钢筋、结构受损变危楼。香港因此立法规定，超过一定年限的住宅必须强制维修。

香港地少人多，高层林立，这是不得已，可内地不一样。内地不缺土地，但这些年也在疯狂建高层。三十层、四十层、五十层，动辄上千户。从2010年到2020年，是中国高层住宅爆发式建设的十年。现在看上去一切光鲜，但等它们到三十年、四十年楼龄时，会发生什么？

只要活得久，很多人都会面临这些问题——

如果维修，一户要拿出十几万，你和你的邻居都拿得出来吗？\
如果政府强制执行，那会引发多少社会冲突？\
如果政府不执行，那会埋下多少安全隐患？

内地的人口密度虽不如香港，但高层更多、材料更复杂、施工质量参差不齐，一旦进入老化周期，其风险只会更大。过去十几年，房地产成了中国经济的主引擎，大家都以为买了一个可以传世的资产。但现实是，高楼的寿命不是无限的，到了某个点，维修成本甚至会超过房子的价值。

这是城市化必须面对的老问题，而我们刚刚走进这个周期。

愿逝者安息，愿香港醒来，也愿我们都能从这场大火里看见未来。

昨天，香港大埔墟宏福苑发生五级火灾。到现在（11月27日下午）已导致55人死亡，为63年来最大。此事已经引起了全球媒体关注，不但BBC/NYT有相关报道，就连秘鲁和哈萨克斯坦都有媒体在报道：

这些媒体留下了不少经典影像，比如下图：

还有下图：

本文将就此做一点深度解毒，以帮助大家趋吉避凶：

ONE.相关事实重点

事实1：【死亡人数绝不止55人，还会增加】

前面说了：这个局屋小区8座楼一共居住着4,643人，但仍然有243人失去联系。这些人很可能还在屋内。

事实2：【宏福苑是楼龄40年的居屋小区】

宏福苑是香港新界大埔区一个楼龄41至42年的居屋小区，内有8座大厦，每座31层，共计1,984个住宅单位。根据2021年香港政府人口普查，小区居住人口为4,643人。

所谓居屋，全称是居者有其屋计划（英语：Home Ownership Scheme），是香港的资助出售公共房屋计划之一，是由香港房屋委员会（房委会）统筹、策划及兴建的出售房屋，以低于市值的价格，并扣除地价（1982年第三期乙起）售予合资格的申请人；此计划内兴建的房屋通称「居屋」。房委会并且于1978年推出第一期居屋开始，设立居者有其屋中心（英语：Home Ownership Centre）专门处理有关居者有其屋计划的事宜。

计划原意是为收入不足以购买私人楼宇的市民，提供私人楼宇以外的自置居所选择。亦可让收入相对较高之出租公屋住户（公屋富户）加快腾出出租公屋单位，供有需要的人入住。

事实3：【火灾发生前，社区正在进行业主立案法团主导的外墙维修】

火灾发生前，小区正进行大规模外墙维修工程，8座大厦外围均搭建竹制鹰架与防护网。维修由宏福苑业主立案法团主导。根据宏福苑业主立案法团网站资料，截至11月10日，工程内容包括内墙油漆、外墙批荡喷浆及铺设纸皮石。维修期间，所有单位窗户均以发泡胶封闭。

相关名词解释：业主立案法团是香港社会法人组织的形式之一。在香港，所有的业主立案法团都是按香港法例第344章《建筑物管理条例》成立。

业主立案法团的出现，是为了改善香港的物业管理架构。政府以“小政府”策略，用者自理，让大厦的业主自行解决自己大厦管理的事务。业主立案法团是法定团体，具有若干法律权力管理大厦。截至2010年8月底，全港共有9162个业主立案法团，其中7250个是在各区民政事务处协助下成立的。

由于众所周知的原因，近年来，业主立案法团越来越像是官僚机构。宏福苑的业主立案法团主席，前段时间刚刚升任为民政局副局长。

事实4：【宏福苑屋苑曾卷入3.3亿维修风波】

大埔宏福苑的业主立案法团于去年1月通过3.3亿元方案进行屋苑大维修，要求8座共1,984户，每两个月、分共6期缴交16至18万元的维修费，结果引起大量业主不满。相关工程于去年7月起动工，后来有业主按《建筑物管理条例》法定要求召开特别业主大会，重新决定维修方案、以至重选法团代表。经过多番努力，去年9月部分业主成功召开特别业主大会，经过讨论后，以大比数通过罢免在任逾10年的法团，以及选出新法团代表——从中可见，这项工程涉及数亿资金，油水丰厚。

TWO.出现火灾可能的原因

就目前获得的信息，出现这次“世纪大火灾”，可能有三大原因：

原因之一：【使用的保护网、发泡胶不合格】

保安局局长邓炳强表示，在消防人员灭火及救援的过程中，发现有关大厦外墙的保护网、保护膜、一些防水帆布及塑料布，受火后的蔓延程度比一般合规格物料远为猛烈，蔓延速度极快，他形容“不寻常”。另外，人员在涉事屋苑的没被波及的大厦，发现玻璃窗贴上一些发泡胶板，发泡胶遇热时很容易燃烧蔓延，亦属不寻常。针对这两个不寻常的情况，会作出深入调查。警方与消防已经组成专责小组，除调查火警起因外，亦会循刑事方向调查：

消防处处长杨恩健亦表示，在救火期间，人员在一座未烧的楼宇内，发现通风位置的窗户被发泡胶板封住。这类发泡胶板易燃性很高，火势蔓延很快，消防指发泡胶板的出现并不寻常，消防处将事件交由警方作进一步调查。

原因之二：【建筑公司追求绩效，漠视业主投票反对】

据大埔墟宏福苑住户介绍，当初业主有投票反对建筑公司同时将8栋楼一起围起来翻修，但被建筑公司漠视：

原因之三：【长期使用竹竿来搭建外墙保护架】

香港长期使用竹竿，而不是和大陆一样使用钢管来搭建外墙保护架，虽然这些竹竿据说都经过了防火处理，但遇到大火还是会辅助燃烧：

THREE.香港“世纪大火灾”对大陆的启示

这是本文想谈的重点。此处斗胆说一句：【香港现在遇到的问题，以后大陆的各位同胞有可能也会遇到，大家还请尽量注意】。

如果说香港修建了大量高层/超高层塔楼，是因为人多地少。有趣的是，大陆明明“幅员辽阔”，但不少城市不学北美搞低密度建筑，反而修建了大量高层塔楼电梯房。而且这些电梯房比楼梯房还卖得更贵。

下图是西部某直辖市的摩天大楼：

下图是中部某省会城市的摩天大楼：

就连视频UP主都说这很像是香江渔村：

下图是大陆超高层塔楼排行榜，各位请自行体会：

提醒一下居住在以上城市的大陆看官：

1）香港的建筑修建标准要高得多，用的钢筋是内地的好几倍。饶是如此，就宏福苑来看，住了42年的高层楼房也需要翻修。大陆很多城市的地产奸商追求高周转，修的高层电梯房能不能撑过30年，估计都是一个疑问。就此而言，大概15-20年后，大陆就可能出现和香江渔村一样的火警事故。

2）香江渔村的塔楼坏掉了，业主虽然不愿意，但最后还是每家拿出了十几万港纸出来搞翻新。因为港人收入中位数是22300港币（大概20000人民币左右）：

即使遭到了“港人北上消费”的挤兑，现在香港失业率仍然在3.7%左右：

而大陆现在的经济环境，相信各位应该都心中有数。一二十年后，同一个塔楼的住户，是否都能拿得出小钱钱来搞楼宇翻修，很可能是未知数。

假如有业主不愿意给钱，后果会是如何？

日本已经有了不少经验。书迷有专门的文章谈这个，具体请见此文：《书迷‖《负动产时代》读书笔记:日本人掉过的坑,国人恐一个都逃不掉》

行文至此，我们就可以做个总结：祖国大陆的各位同胞，一定要汲取香港这次数十条人命的血泪教训。如果您不是买的一线城市高配置小区，就千万不要买高层住宅，尤其是15层以上的高层电梯房（因为15层基本上是大多数消防车能到达的极限），如果买了，赶紧卖掉换成低层房产，不然，15-20年后，您有极大可能会非常后悔。

言尽于此。

CDT编者按：香港大埔屋苑宏福苑于大火目前已造成至少55人死亡，是香港至少63年来最致命的火灾。

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2025年11月26日，香港大埔宏福苑发生火灾。(视觉中国 / 图）

陈俊乘坐的巴士被迫改道。原本从大学通往大埔广福村的道路已被封锁，车辆需绕行大埔火车站。“路上已经看到二三十辆救护车从别处调派过来。”他说。

“初步估计是受风力影响，燃烧的杂物及竹棚飘至附近大厦，导致火势蔓延至宏福苑的7座大厦”。香港消防处工作人员在发布会上回应称，因部分大厦温度过高，暂时无法抵达相关楼层，至于此次火警涉及的具体单位数量，需待火势控制后才能统计核实。

目前物资暂无短缺。但如果后续长期过夜，可能需要提供床铺、被褥等物品。“居民基本上没带行李，很多人只带了钱包和手机。”

文｜南方周末记者 毛淑杰 王瑭琳

南方周末实习生 张子健 李澍田 冯筱雅

责任编辑｜姚忆江

这场始于2025年11月26日下午2时51分的火警，三个小时后就升级至五级火情——仅次于最高等级“灾难级”。

起火大楼位于香港特别行政区大埔区宏福苑。这座超42年楼龄的公共房屋近年正迎来大修，多栋大楼外面，罩有绿色的防护网和竹制棚架。香港警方表示，下午近3时接到路人报案，指大厦的外墙棚架起火。而火焰像红色的巨龙，从一栋大楼迅速攀向另外一栋，直到整片区域成为一片巨型火柱，不时砰砰炸响。

“看到那楼顶已经形成巨大的火球，窗户不断吐出火舌，整栋楼几乎被火焰吞噬。”目击者陈俊告诉南方周末记者。

据香港消防处11月26日晚发布会消息，香港消防处已出动128辆消防车、57 辆救护车，总计767名消防救护人员参与救援。香港警方动用400名警务人员对8座大楼及附近居民进行疏散，并实施外围封锁。

香港警方和消防部门27日凌晨召开记者会宣布，大埔屋邨宏福苑火灾目前已造成44人遇难，45人受伤。警方已拘捕3名涉嫌误杀的男子。香港警方展开调查，发现建筑物外墙有保护网、防水帆布、塑料布，疑未符合防火标准，另有一座未波及的大厦每层电梯大堂窗外都有发泡胶包封，易燃且可能加速火势蔓延，不排除发泡胶是迅速蔓延的原因。

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“火和烟都是往上冲的”隔着停车场望见楼顶蹿升的大火时，与起火楼仅一街之隔的周英，在自家窗口目睹了这场令整片社区陷入不安的大火。

“火和烟都是往上冲的。”她向南方周末记者回忆。虽未向自家方向蔓延，但火光冲天、竹棚燃烧的噼啪声很清晰。“我回来的时候确实怕了，当时都不知道该怎么办。”周英的说话声音里仍有余悸。

火灾现场救援紧张。她所居住的楼下，已设临时医疗点。消防车、救护车密集停放，部分居民被疏散至社区中心。

“有一栋靠近宏福苑的楼，现在已经不能上去了，”周英说，火势一度失控，从外部竹棚蔓延至室内，消防员持续喷水控制。但截至周英接受南方周末记者采访时，低层区域仍难以进入。

不少受访者告诉南方周末记者，市民站在距离宏福苑约50米的警戒线外，脸颊都能感受到热浪的灼痛。空气中弥漫着竹材燃烧后的焦煳味，以及塑料熔化后的刺鼻气息，每隔十几秒就会传来“噼啪”的爆裂声。

而外墙棚架的竹条，在高温中崩裂，碎块混着燃烧的绿网从高空坠落，在地面激起细小的火星。

陈俊在乘坐香港K8线巴士途经大埔高速公路时，远远看见临近宏福苑的广福村方向，火光冲天。“楼顶已经形成巨大的火球，窗户不断吐出火舌，整栋楼几乎被火焰吞噬。”他心里一惊。

他乘坐的巴士被迫改道。原本从大学通往大埔广福村的道路已被封锁，车辆需绕行大埔火车站。“路上已经看到二三十辆救护车从别处调派过来。”他说。

由于火场周边半径约一公里范围全面封路，陈俊只能从远处目睹火势。

“巴士是封闭的，感受不到外面的温度，但视觉上非常震撼。”他回忆，几栋被脚手架和竹棚包围的住宅楼，完全被火焰笼罩，浓烟在夜幕中难以看清，但火光映红了夜空。

陈俊时刻关注火灾的发生情况。他通过直播画面看到，约有十几名消防员在建筑低层喷水救援，但高层火势无法有效控制。“缺乏扑救高层大火的先进设备，”他无奈地说，“火势只能等竹棚烧尽才会减弱。”

由于火场完全封锁，陈俊未见到居民逃生场景，也未观察到阳台有人求救。“阳台要么是封闭的，要么已被火焰吞没。”

林丽阳住在宏福苑隔壁村，她告诉南方周末记者，看到火烧得特别旺时，“心都揪到家里了，怕家里出事”。她当时迫切想立刻回家。“看到都想哭，太可怜、太惨了”。

火势异常猛烈，浓烟冲天。据她观察，风向将浓烟吹往另一方向，她所在的广福村并未受到烟雾的直接影响，在家中也未闻到浓烈烟味。

林丽阳告诉南方周末记者，现场约有三十辆消防车与救护车，核心区域被完全封锁，村民只能在外围远远观望。

“有八栋楼都在装修，那些防护网、竹子之类的特别容易着火，所以火就一栋接一栋地烧，其中五栋烧得最厉害。”林丽阳表示。

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公共房屋里的五级火情根据香港中原（地产）网站，宏福苑位于大埔市中心大埔公路元洲仔3821号，邻近港铁大埔墟站。

香港房屋委员会官网显示，宏福苑属于“居者有其屋”屋苑，是香港公共房屋的一种，开发商为房屋委。宏福苑建于1983年，共1984套，迄今已有42年楼龄。

8栋住宅统一命名宏×阁，依次为“仁、道、新、建、泰、昌、盛、志”，颇有中国传统特色。单位建筑面积为48平方米-54平方米，首次推出售价约11.6万-15.91万港元。

根据香港中原网站，由政府统计处提供的2021年人口普查数据显示，宏福苑人口总数为4643人，其中超过三成（36.6%）为65岁以上的老人。

去年至今，超40年楼龄的宏福苑迎来“大修年”。

大埔宏福苑业主立案法团文件显示，该屋苑于2024年7月动工维修，至今已超过一年。此前，有居民投诉工程施工期间，有工人吸烟的问题。

事件发生后，很多人都在发问，这场大火究竟是如何一步步升级的?

消防处主任陈庆勇在发布会透露，消防部门大约在26日下午2时51分接到报案，接警后约5分钟即到达现场。抵达现场后，一线消防员发现需要更多的人手支援，于是在下午3时02分将火警升级为三级。

约下午3点34分，因“火势持续蔓延，不断有燃烧的棚架和杂物坠落”，火警再次升为四级。下午6点左右，投诉报案仍在增加，且天色渐暗，火势未得到控制。“之后我们决定调派更多人手赶赴现场，并将火警升为五级。”陈庆勇说。

截至26日傍晚，香港消防处已出动128辆消防车、57辆救护车，总计767名消防救护人员参与救援。

更令人痛心的是，除了大楼居民外，还有消防员也被卷入这场大火。

来自沙田消防局的消防员何伟豪入职9年，37岁。香港消防处处长杨恩健透露，何伟豪在下午3时01分到场，参与地下救援期间失联。之后被寻获时，“面部烧伤”，送院抢救后去世。另外，有一名消防员热衰竭送院。

“初步估计是受风力影响，燃烧的杂物及竹棚飘至附近大厦，导致火势蔓延至宏福苑的7座大厦”。香港消防处工作人员在发布会上回应，因部分大厦温度过高，暂时无法抵达相关楼层，至于此次火警涉及的具体单位数量，需待火势控制后才能统计核实。

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“很多人只带了钱包和手机”香港大埔民政处11月26日晚披露，已开设了多个临时庇护中心，供有需要的居民入住。民政处还安排了穿梭巴士接送相关居民，附近的一所中学也被用作临时疏散点。据悉，目前庇护中心的入住人数已超过700人。

宣道会大埔堂庇护中心的赵姓牧师告诉南方周末记者，开放区域已接待了大约20个居民，为他们提供临时歇脚的地方。大多数是中年人，并无身体大碍，只是暂时无法回到家中。因为庇护中心收到的一些爱心人士捐助食品，目前物资暂无短缺。但如果后续长期过夜，可能需要提供床铺、被褥等物品。“居民基本上没带行李，很多人只带了钱包和手机。”

赛马会大埔综合青少年服务中心工作人员告诉南方周末记者，中心已接收大约50人，有老人、小孩也有年轻人，中心会通宵开放。如果他们能够回家，就会让他们回去。如果没有地方可以住的话，他们也可以继续留在这里。

中心为避难居民提供水和食物，也有一些好心的义工和附近公司送来了粥和热食。“我们提供毯子和睡袋，确保他们能过夜。另一个社区中心也送来了衣物，可以御寒。现在火势还在继续，不知道什么时候结束。我们会继续开放庇护中心，可以继续接待有需要的人”。

香港教育局发言人11月26日表示，已“派出教育心理学家及大埔区学校发展组人员”前往提供支援。此外，受火警及道路阻塞交通影响，至少6所学校于11月27日停课。另外，如个别学校因实际情况需要停课，可按机制在征询法团校董会或校董会同意，以及通知教育局大埔区学校发展组后，作停课决定。

因大埔宏福苑的五级火警，多个路段仍需封闭。

据香港运输署消息，公共运输服务方面，途经有关路段的约40条日间和通宵巴士路线受影响，需改道行驶。此外，包括吐露港公路的一段大埔公路—元洲仔段（来回方向）全线在内的多条公路，施行“全线封闭”，提醒驾驶人士“改用其他道路”。

另据11月26日傍晚发布会披露，香港警方动用400名警务人员对8座大楼及附近居民进行疏散，并实施外围封锁。此外，警方已成立伤者查询小组，如果有市民怀疑亲友在此次火警中失踪或失联，可拨打热线报告。

（受访人陈俊、林丽阳、周英为化名）

连日来，香港新界大埔屋邨宏福苑多栋住宅楼发生火灾，牵动人心。目前已经至少已造成44人遇难（注：死亡人数已升至55人），45人受伤。灾情之严重，为近些年之罕见。

这场火灾从一开始就在社交媒体刷屏。我是最先在凤凰网的报道中看到的，然后更多的媒体和网友加入报道，人们在千里之外围观、探讨、哀伤，并自然而然地反思。这些，都是人之本能。

我们看到了数幢居民大楼被大火缭绕的画面，看到了滚滚浓烟和不断掉落的火焰，采访到了哭泣的逃生者、焦灼等待亲人音讯的居民，以及驻足观望祈祷的其他市民。

现场几乎以一种直播的方式，呈现在所有人面前。

以前，遇到类似的重大事故，我们总能听到这样一种声音：现在是全力救援的时候，请不要分析原因、谈追究责任、反思灾难。后者经常还被扣上干扰救援、别有用心等帽子。然而，很多时候，等救援结束，一切告一段落，人们又容易遗忘。

这次，我们看到一切都是自然地、同步地在推进。

救援仍在紧张地进行中，但是不耽误3人已经因误杀罪被拘捕，也不耽误当地官方不断放出可能的原因，比如发现建筑物外墙有保护网、防水帆布、塑料布，疑未符合防火标准，再如不排除发泡胶是迅速蔓延的原因；还有报道称，曾有居民发现施工工人抽烟，等等。

包括房地产在内的香港诸多经验，曾经都是先进的代名词。但时间来到2025年，一场火灾还是暴露了很多不足与老旧。

据报道，这是一个建设于上世纪八十年代初期的小区，居住着8000到10000人，且老年人占很大比例。这些客观条件，都给救援工作带来了很大挑战。

有人在反思高层住宅小区的火灾隐患，高层住户往往逃生比较困难。如今，浓烟之害甚于明火，也早已成为大众熟知的常识。

有人在问为什么还在用竹子做脚手架，因为竹子不单是易燃品，竹节燃烧还具有爆裂的效果，会飞溅引燃其他地方，而且中空，扩大了与空气的接触面，更易燃烧。

还有人在反思楼间距太密了。这恐怕也是之所以引燃那么多幢楼的一个客观原因。

人们看到了是什么，“思考为什么”本身就是一种下意识，继而汇聚各个领域的专业意见、群策群力，最终落点到怎么办，去改变或改良面临的普遍现状，这就是进步。

没有一场致命大火不值得深入反思。灾难越是惨烈，教训越是深刻，越应该有全面、深入的反思与总结。

2021年，住建部就发布了《房屋建筑和市政基础设施工程危机生产安全施工工艺、设备和材料淘汰目录（第一批）》就明确要求，竹木制脚手架一律禁止使用。

今年，深圳发布关于稳妥推进《住宅项目规范》实施的通知文件显示，建筑高度超过80米的住宅项目应严格按照相关规定履行相关程序，在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见，确保与深圳市消防救援能力相匹配。

再加上，新建住宅层高不低于3米的新国标，这也就意味着，26层的住宅今后已经是一个极限值了。

这些都是最新的进步，也从教训与经验中得来。

人们不再追求高楼大厦，和人们曾经一度追求高楼大厦，这也是一种观念乃至理念上的进步。高楼大厦带来的不再只是光鲜、荣耀与骄傲，还可能是风险。

城市的里子是舒适、是安全、是便捷，是自由自在、友善有爱的生活。

进步，不断地进步，原地踏步就是不进步，这才是人类社会应有的永恒主题。

中国是世界上超过500米高层建筑数量排名第一的国家。2022年，国家发展改革委员会在发布的《“十四五”新型城镇化实施方案》中明确提出，要严格限制新建超高层建筑，不得新建500米以上的建筑，对新建250米以上的建筑，也有更多要求。

近几年，伴随着不断出现在大众视野的高层安全事故，关于高层住宅楼的讨论也越来越多。就此话题，我们专访了清华大学建筑学院教授尹稚。在他看来，国内以香港经验为蓝本的高层住宅建设大潮曾经有利于应对住房刚需。但随着高层住宅技术寿命到期，住宅的维护和拆除将带来一系列问题，成本高昂。今天，以“高度”代表“先进”的时代已经过去，舒适安全、环境质量应当成为城市建筑更重要的考量。

记者｜李晓洁
实习记者｜魏昭阳

高层住宅：一种时代产物

三联生活周刊：想先在概念上厘清一点，目前国内有没有一个确切的，对高层建筑的定义？

尹稚：高层建筑的定义其实主要是跟着不同高度的防火规范走。一般意义上，如果用老百姓通俗的理解来讲，6层以下算多层，6\~12层，也就是大约36米以下，称为小高层，12到30层就进入高层了，30层以上基本就突破100米高度了，通常我们在定义上称为超高层。

《东京女子图鉴》剧照

不同的层级适用的安全规范、防火规范、结构规范是不一样的。比如超过了6层，有些建筑的结构方式就不许再用了，可能会带来抗震方面的不安全。超过了36米，等于是超过我们绝大部分城市火灾的扑救能力，消防云梯够不着了。这时无论从垂直疏散，还是楼内需要配的消防设备来说，又会上一个台阶。然后再往上走，进入到超高层，可能不仅仅有结构安全、防火安全的问题，还有疏散的便利性问题。比如你要配更多的电梯，你的核心筒（一种高层建筑结构，主要由电梯井道、楼梯、通风井、公共卫生间和一些设备间围护构成一个中央的核心筒）会越来越大，配的特殊交通的量也会越来越大，这样设计的楼才能用。超高层的各项要求会提升一大截，电梯费成倍涨，消防设施布点、消防防火分区的要求也会更多，成本会成倍增加，因此，一些高层住宅楼会卡着100米内高度建造。

在生活中，我们很容易发现，有些过去建造的、配置不达标的办公楼，员工上下班时，上电梯是要排大队的，这就是没有完全按规范来，为了省钱，没配够电梯。

这些关于高层建筑的定义、要求对于也是本适用于高层住宅和非居住类建筑。但住宅楼因为有高密度人群，它的消防规范比一般的非居住类建筑要更严格。

三联生活周刊：在我们国家，过去几十年里大家的印象中，住宅主要就是以高层建筑的形式出现的。我们的这种住宅形态的偏好是怎么来的呢？

尹稚：我国大规模建设高层住宅是改革开放以后，尤其是土地有偿使用，住宅有偿出售以后。为什么出现这个局面？是因为我们当年的房地产的预售模式、快销模式、成本核算模式、楼面地价的计算模式基本上是从中国香港借鉴的。当时中国刚打开国门，最早进入大陆投资房地产的都是港资，很多人认为中国是个人多地少的国家，应该提高土地的利用效率。于是香港模式很容易被全盘接纳进入大陆的市场。

我们还受到了苏联的影响，他们大规模用高层建筑来解决工人阶级住宅问题。我们国家的居住区和居住小区概念也是从前苏联继承下来的。

为什么改革开放前没这么多高层？**主要是经济原因，我们盖不起。**改革开放前，多层住宅的造价，在北京这种大城市地区大约几百块一平米。如果建到高层住宅，使用混凝土梁柱结构、全现浇结构、PC板式住宅（预制混凝土板楼），造价在当时就突破了每平米1000多块钱，不是所有项目都用得起。后来学习香港的楼盘预售制，说白了是拿未来买房者的钱在盖房子。有钱了，又可以通过建高层降低楼面地价，当然高层住宅就流行开了。

《三十而已》剧照

三联生活周刊：自改革开放以来，国内这种高层住宅楼建设，有没有一个比较明显的高峰期？它的流行是有什么力量推动的？

尹稚：高峰期的起点大约是在上世纪80年代末，主要原因有两个。

第一是因为我们在PC板式住宅（预制混凝土板楼）上有了比较大的突破，它是技术进步带来的。当年第一个案例可能是北京的塔院小区，后来有了大规模建设的方庄小区。十几万人的大规模居住区都是用的这种模式——造价低，施工简单，有一定的预制性，现场施工速度快，适合于大规模标准化、批量化建设。

第二是因为当年面临严重的住房短缺问题。中国现在人均居住面积突破了40平方米，这个指的是套内的住宅居住面积，但80年代，人均居住面积不足6平米，那时候三代人挤一间卧室的情况相当普遍。

还有一个数据是成套率，也就是住宅是否配备完整的生活设施。当年成套率值非常低，大概就百分之二三十。大量的筒子楼没有独立的卫生间、独立厨房。甚至当年一个城市有几百万家庭是缺房户，几十万家庭是无房户。所谓无房户，倒也不是人家睡马路上，而是用非居住类建筑来临时性居住，后来甚至变成了永久性住宅。比如盖工厂、厂房留下的工棚，那就不拆。把工棚用简单的三合板隔一隔，安置成职工宿舍，等职工娶妻生子，就弄大一点的空间用轻质材料再隔一隔，甚至说拉个布帘就对付过日子了。

《爱情公寓》剧照

所以，当年我们急需这种快速建设，用比较少的土地成本，尽可能的多地解决住房问题，这些推动力带来高层住宅的爆发期。不管是集资住宅也好，还是商品房住宅也好，都开始快速大规模建设。这个热潮一直持续到当下，到最后一轮房地产高潮都是这个模式，没有太多变化。只是说建造手段越来越快，成本越来越低。过去我们用一般的塔吊吊装，可能一层楼要花一、二周，后来很多房地产商可以用造楼机，快到两天建一层。 

“贫民窟”小区不是无稽之谈

三联生活周刊：相比多层或小高层住宅楼，大规模建设高层、超高层住宅楼，有什么样的优势和劣势？

尹稚：从开发角度来讲，最大的优势是楼面地价能降下来，房价就能降下来。比如说一亩地征下来后花的钱，盖1万平方米的房子，均摊下来后每平米地价占多少，我们把它称之为楼面地价，你盖得越高，量就越大，楼面地价就能降下来。

房价中跟土地相关的成本占了60%\~70%，土地是稀有资源，一块地竞标的人越多，地价就抬上去了。开发商用很高的价格拿了地，就要多盖房子，才能分摊每平米的楼面地价，把价格控制在合理的市场可接受范围内。所以如果是同样的区位，肯定是密度越低，单房的售价越高，舒适度就越高。而高层住宅实际是牺牲一定的舒适度来换取住宅面积的扩大，住宅套数的增加，同时又保证成本相对而言较低。

但对高层住宅的质疑很早就有，主要是针对安全隐患，就是高层火灾的频发以及高层扑救的不容易。我国消防主要是以消防车辆、云梯为主的扑救方式，支持不了那么高楼宇的火灾扑救。现在我们大部分消防车云梯爬个30米没什么问题，但上世纪八九十年代，老解放车改装的消防车辆，云梯能上8米就不错了。所以当时有些专家就说高层住宅，包括非住宅高层建筑将来会留下很多的火灾扑救隐患，但是在巨大的地价利益，巨大的解决住房问题的现实压力面前，这些隐患不是决策时优先考虑的东西。占上风的呼声是先把老百姓的住房条件改善了。

三联生活周刊：最近几年，不少声音提到国内的高层住宅楼，可能几十年后会是大麻烦，甚至会沦为贫民窟，为什么会有这种说法？

尹稚：不难理解。

第一，这种集中的大规模高层住宅建设，当它的技术寿命到期时，改造难度、改造代价是较大的。大楼结构有老化的一天，楼里边的水暖电，所有的管线设施设备都有老化的时候。相比多层住宅，高层的输配系统复杂得多，比如多层给水用不到高压泵，高层给水都是高压泵、高压管线，或者用高位水箱，成本要高出不少。

即使按照完全达标要求，很多技术寿命也就是50年。我们早期建的那些高层建筑，现在已经到了技术寿命晚期了，已经有各种各样的问题出来了。包括电梯的老化，管线老旧，跑冒滴漏等等这些问题，维护费用也很高。

等到维修解决不了问题，很多东西失去使用价值时，就涉及到第二个问题：如何拆除？拆除高层跟拆一个6层楼可不一样，极度复杂。2008年，我在汶川那些极重灾区，主持抗震救灾规划。拆一个多层危房很简单——用一个重载的吊车把钩机直接吊到屋顶上，一层一层刨就完了。刨的时候做一定范围的防护就能避免砸伤人。高层就不能这么拆了。100米左右往下落一矿泉水都能砸死人，不要说落下板砖。

一般国际上通用高层拆除就是定向爆破。简单说就是在建筑上打无数的眼，埋无数的速燃剂（铝热剂），把房子结构溶解掉，破碎化。整个房子“酥了”后还要控制它的方向保证垂直塌下来。这个代价、成本是非常大的。

《安家》剧照

三联生活周刊：高层办公楼是否也面临相似的问题？

尹稚：不完全一样。

首先，办公建筑和商业建筑本身的结构强度因荷载的需求是高于居住类的。无论是楼面荷载的定额，还是结构标准，都远高于住宅楼，所以它做内部功能性改造的可能性很大。比如一家商场开不下去了，可以改成办公楼，办公开不下去了，把轻隔断打掉后形成大空间，可以做教育或别的业态。这种功能性改造的可能性很大的建筑，一般不会选择废弃。旧的业态走了，新的业态进来就行了。

另外，公共建筑更容易延长寿命。因为这类建筑商业属性更浓，建筑内租赁者可能是开商店用于经营行为，可能是租个地方办公，他自己出钱持续性更新改造的能力是较强的。最简单的一个道理：没有餐馆10年不装修不改造的。可能两三年，大家新鲜劲儿过去了，客流量下来了，店主就会主动更新改造。办公空间同样如此。使用者自己有较强的维护意愿，只要不做结构性破坏，基本上不用政府操心。到了50年，要做结构核查，核查如果合格，就可以给予安全证书再续20年，如果不合格，也可以用内部结构加固的方式来延长公共建筑使用寿命，身在其中的从业者有能力支付加固费用。

《装腔启示录》剧照

三联生活周刊：高层住宅贫民窟的现象在国际上出现过吗？

尹稚：这个现象在国际上曾经大规模出现过。体现在两个方面：

第一，一些国家曾经把社会底层的人高度聚集安置在超级社区。这些社区都建在远离城市中心的地方，其实降低了这类人群在经济链条中的就业可能性。通俗点说，如果住宅是穷人、富人混居模式，哪怕低收入人群从事家政服务小时工，都能挣到钱。而当低收入人群必须坐地铁转公交，长距离跋涉才到有雇佣市场的地方时，他们挣钱能力实际在下降，而不是提升了。

第二个是对低技能劳动者而言，过度聚集会带来社会反抗的同质性效应，就是说这样的社区更容易“培养”反社会心态。综合起来，西方当初按社会保障性住房建设的高层住宅区很多都变成了社会最不安定的、犯罪率最高的社区。

三联生活周刊：目前国内的高层住宅有出现“贫民窟”化的倾向吗？

尹稚：在国内，不同高校也在类似高层住宅社区做过各种研究，情况也不是很乐观的状态。比如早期建设的保障房、安置房，因为建设投入是有限的，没有那么多资金拿到更大的土地面积，所以几乎不约而同，全国保障房都选择城市边缘地价便宜的区位，并大多用了高层甚至超高层的建筑方式，希望在有限的土地面积上安置最多的保障人群，同时降低安置每一户保障人群的投入成本。这也很容易出现上面说的两个问题。

小城市高层住宅楼面临更多问题

三联生活周刊：如果把视角放到一些三四线城市，或者很小的县城，最近几十年这些地区有的住宅楼也建得特别高，甚至有的高层住宅空置率特别高，有哪些原因？

尹稚：国内有一些个别县城受地形限制需要盖高层住宅，特别是一些深山峡谷里的县城，地势非常狭窄，就巴掌大一块可建设用地，在人口在增长过程当中，被迫选择高层发展模式，这个是可以理解的。

但是，在大多数地方，三四线城市、县城的高层超高层住宅基本不可能住满，空置率是非常高的，因为这些地方并不需要那么多高层建筑。这是荒唐决策的产物，其原因包括市场投资的不理性，地方政府对政绩的追求。

市场对超额利润的追求是没有底的。同样一块地价，拿下来后当然是盖得越高，挣钱就越多，利润就越高，这是市场的推手。但无论如何，市场投资要盖高层住宅楼，必须要经过合规的规划审批，这就是政府的推手。

从政府的角度来讲，国内在很长一段时间里普遍认为“高层”意味着现代化。中国很多城市的有所谓地标型制高点，曾经有过攀比风潮，要争个全国最高，甚至世界最高。包括美国911事件在内，大家已经知道这种超高层在恐怖袭击面前是很脆弱的，但很多人仍然会认为高层就是国家发达的标志。人类并没有从这里吸取太多教训，依然在追逐超高层建设。

高层、超高层建筑这种城市建设范式的源头绕不开建筑师勒·柯布西耶。20世纪初，他提倡用大规模的高层建筑来建设现代城市，把房子尽可能盖得高，高层可以带来所谓的低密度，日照间距大就必然在高层建筑之间留下大量的空地，这些大尺度的空地就可以更方便安排各种各样的户外活动、增加户外绿化的面积等等来改善人与自然的亲和条件，这是当年比较诱人的地方，也深刻影响了20世纪的城市面貌和至今几代人的生活方式。

有意思的是，柯布西耶是法国人，但当年他这些主张在法国并不被看好。他设计的住宅被法国老百姓嘲笑为“居住机器”，说这种建筑非常不人性化。柯布西耶当年提出的高度依赖技术进步、不断提高城市超级承载力的一套现代主义观点，事后也被学界业界无数次反思，但是在大众中，资本中，一些做面子不做里子的政客中，那些观念仍然有很多的吹捧者和追随者。

《亲爱的小孩》剧照

不过到了最近几年，国内建设超高层的风潮稍微势弱。2022年，国家发改委也明确提出严格限制新建超高层建筑，不得新建500米以上建筑。这是强制性限高令，不允许政府为了面子工程、政绩工程，盲目追求高层、超高层的建设。

三联生活周刊：不同城市处理问题的能力不一样，这些三四线城市，包括县城的大密度高层住宅楼，相比于一线城市，会不会面临的问题更多？

尹稚：肯定会更多。

城市越小，它的基础设施的保障能力就越弱。比如说供电的故障率，一个大都会城市的电网保障度一定是非常高的。一般来说，高层住宅除了个别维修段定点定时关闭，其余时间段不会停电梯。但是国内很多小型城市的电网安全度没那么高，如果再出现点其他的短缺，电梯三天两头停，会给居民造成很多不便。

另外，三四线城市的高层住宅面临更多的偶发性事件和不安全因素。很多中小城市都出过一个问题：住宅楼着火了，内置消防栓供水系统的水压强度却不够。还有一些管线是老化的，加压以后管子就爆了。我见过的最极端的一个案例是：很多年前，一个城市明明没有高层供水能力，却盖了一个高层住宅楼。这楼里7层以上老百姓想了个什么办法呢，他们在7楼修一个大公共水房，水压不够的时候，用水就跑到7楼公共水房接水，从电梯里拎上去。这些因素都很容易造成五花八门的邻里纠纷。

三联生活周刊：我们面对的问题是，国内已经建成了大批的高层住宅。有什么办法能够改善现存的问题？

尹稚：已经建成的高层住宅，公众普遍关注的还是高层住宅的消防问题。

高层消防是由内部的安防系统和外部的救援系统互补完成的。外部救援，指的是扑救能力，通常跟云梯和水柱的喷射高度直接相关。国内最普遍的云梯就是三五十米高。高层如果出现火灾，完全指望外部救援的话，全球没有哪个国家能保证万无一失。就算消防技术比较先进的美国，消防云梯也爬不到超高层那么高。

这时，更重要的是内部的安防和自扑救能力。住宅楼内的消防栓有没有水？水压能否持续保持？各种烟感火感探测器的功能怎么样？一旦起火，短时间内能不能快速疏散？严格来说，高层的防火分区划分比较细致，如果疏散通道老老实实按说明手册规范使用，提供给居民的逃生时间是够的，是可以通过带有自封闭防火门的封闭楼梯间向下疏散逃生的。

《邻居也疯狂》剧照

我们还可以借鉴国际上高层住宅的消防手段。比如，日本因为人口密度高，可利用国土面积小，高层建筑比较多。日本的集合住宅或高层住宅在每家阳台上增加逃生的速降绳、速降网。这些设施挂在阳台顶板上，危急情况下把它拉下来往腰上一挂，能降到一楼。美国的住宅，除了内部梯之外，外墙上会有折叠型的消防梯，挂钩一打开梯子就落下来了，人们可以沿着没着火一面的户外消防梯逃生。这些都是在尽可能多地提供应急逃生可能性。

目前可以预见的是，往后，国内高层、超高层住宅楼建设会越来越少。北京市副中心建设就明文规定，住宅不许超过36米，大规模解决中国住宅有无问题或者讲刚需问题的高峰期已经过去了。以居住使用为主的住宅已经临近饱和期，群众需求也不一样了。以前有无成套住房是第一重要的事，现在舒适安全、环境质量慢慢成为更重要的考量。

更新：据香港电台网站11月27日凌晨报道，香港特区行政长官李家超表示，宏福苑五级火增至36人死亡、279人失联。

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今天，香港大埔宏福苑发生火灾，火情已升级为最高级五级。

目前为止已经有13人死亡，还有一名消防员殉职，还有数百名居民登记家属失联。

为什么会这么惨呢？

因为这次烧的不是一栋楼，而是一个小区。

是的，一个小区八栋楼全部烧了。

现场画面火光冲天，从下午烧到了晚上。看这火势，估计会把整个小区烧成毛坯房。

不知道被烈焰烧过的钢筋混凝土还能不能用了。

火势蔓延太快，不知道有多少人来不及逃生。

平时看到城市高楼火灾，通常都是发生在一栋楼，怎么会蔓延到整个小区。

因为这个小区是老小区，有四十多年的楼龄，老小区的楼间距很小，而最近又在做外墙翻新。

更关键的是香港的建筑业，至今仍然在使用竹子当脚手架，竹子脚手架的优点是轻便好搭，成本低，缺点就是强度不够，容易起火。

每一栋楼的外部都搭满了竹子脚手架，还有一层网，

再加上冬天天干物燥，风又特别大。这就像火烧赤壁战船一样，干柴已经搭好，就等一点火星点燃了。

而这个火星，网传有人拍到工人在棚架内吸烟。

一处起火，再加上到处都是干柴，风一吹，可不就整个小区都会被烧吗？

这场大火的罪魁祸首，到底是吸烟还是竹子脚手架？

为什么香港这样一个国际大都市，还在使用竹子脚手架，特别是高楼大厦一样在用。

香港政府也在推行使用钢管脚手架，但有很多竹棚工人，还有这个产业的利益方，都在宣传竹子环保。

所以竹子脚手架，一直难以取缔。甚至还想让竹子脚手架申请文化遗产。

就像汽车替代马车一样，马车夫不愿意就此被淘汰，还在报团和大势抗争。

国内都没用了，香港却一直在用。

竹子脚手架有再多优点，只要容易起火的缺点，就应该逐步被淘汰了。

可怜那些住户，有的人惨死大火，有的人失去亲人，有的人家没了。

当初交钱翻新外墙，没想到全没了。

我曾设想过住在高层小区最大的危险，最危险的就是火灾，而这一场火灾更是高层小区最惨的情况，整个小区都烧没了。

这也给我们提了一个醒，我们这些年也在到处修高楼，再过一些年，很多楼房估计也要翻新了。

国内的很多小区，有的楼间距其实也很小的。甚至消防设施，都只是一个摆设。

特别是在经济下行期，跳楼的那么多，在特殊时期，更要防范自焚的。

所以我们看香港的大火，也是在警醒我们所有人，注意防火。

希望伤亡的人不要再增加了。

——全文完——